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상속세 및 증여세에서 재산을 평가하는 방법은 시가로 합니다. 이는 상속세 및 증여세법에서 규정하고 있습니다. 그리고 2023년부터는 증여 부동산의 취득세를 부과하기 위한 취득가액의 평가방법을 기존의 시가표준액에서 시가인정액으로 변경되었습니다. 시가와 시가인정액은 거의 비슷한 개념으로 동일하다고 보시면 됩니다.
시가와 시가인정액에 대해 말씀드리기 전에 증여세, 상속세 및 증여주택 취득세율에 대해 궁금하신 분들은 아래 붉은색 버튼을 클릭하시면 자세히 확인해 보실 수 있습니다.
시가와 시가인정액은 해당 부동산의 수용가격이 포함되는지 여부에 따라 구분이 됩니다. 이는 거의 미미한 부분으로 동일한 개념이라고 생각하시면 됩니다. 시가 및 시가인정액에 대한 정의, 평가기간 및 적용범위에 대해 자세히 말씀드리겠습니다.
정의 및 범위
1-1: 시가 및 시가인정액의 정의
시가와 시가인정액은 서로 다른 법에서 규정하고 있습니다. 시가는 상속세 및 증여세법에서, 시가인정액은 지방세법에서 각각 규정하고 있습니다. 법에서 정한 개념은 약간 서술방식에서만 차이가 있을 뿐 동일한 개념입니다.
- 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 : 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고...(상속세 및 증여세법 제60조 제2항)
- 지방세법 제10조의2 제1항 : 취득당시의 가액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(이하 시가인정액이라 한다.)으로 한다.
1-2: 시가 및 시가인정액의 인정범위
이처럼 시가와 시가인정액은 같은 개념이지만 인정되는 가액의 범위에서 약간의 차이가 있습니다. 해당 부동산의 수용(보상) 가액의 포함여부에 따라, 시가는 수용으로 인한 보상가액을 포함하고 시가인정액은 포함하지 않습니다.
| 구분 | 시가 | 시가인정액 |
| 1 | 해당 부동산의 실제 거래된 가액(매매가액) | 해당 부동산의 실제 거래된 가액(매매가액) |
| 2 | 해당 부동산의 경매, 공매, 수용된 가액 | 해당 부동산의 경매, 공매가액 |
| 3 | 해당 부동산의 감정가액 | 해당 부동산의 감정가액 |
| 4 | 인근 유사부동산에 대한 매매사례 등 가액 | 인근 유사부동산에 대한 매매사례 등 가액 |
시가와 시가인정액을 알 수 없는 경우 시가표준액(주택공시가격)을 적용합니다. 그리고 시가인정액에서는 별도로 시가표준액(주택공시가격) 1억 원 이하인 부동산의 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중 하나를 취득세를 납부할 수 있습니다.
평가기간과 확장
시가나 시가인정액을 적용할 때 가액의 발생시점에 제한이 있습니다. 이는 부동산의 가치는 지속적으로 우상향하는 속성이 있기 때문입니다. 3년 전의 가액과 상속, 증여 당시의 가액에서 상당한 차이가 있을 것입니다.
2-1: 평가기간
- 상속세 : 상속개시일(사망일)을 기준으로 직전 6개월에서 직후 6개월 사이에 이뤄진 가액
- 증여세 : 증여일(증여계약일)을 기준으로 직전 6개월부터 직후 3개월 간에 이뤄진 가액
- 증여 취득세 : 취득일(증여계약일)로부터 6개월 전에서 3개월 후(신고납부기한)까지 이뤄진 가액
2-2: 평가기간의 확장
평가기간의 확장은 시간의 경과 및 주위 환경의 변화등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우로서 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 평가기간이 확장될 수 있습니다.
- 상속세 : 상속개시일(사망일)로부터 소급하여 2년 전부터 상속세 신고기한(상속일 후 6개월) 이후 9개월의 기간
- 증여세 : 증여일(증여계약일)로부터 소급하여 2년 전부터 증여세 신고기한(증여일 후 3개월) 이후 6개월의 기간
- 증여 취득세 : 취득일(증여계약일)로부터 소급하여 2년 전부터 취득세 신고·납부기한의 만료일(취득일 후 3개월)로부터 6개월 이내의 기간
우선순위
- 해당 부동산에 대한 매매가액 등이 유사 부동산에 대한 매매사례가액 보다 우선 적용
- 해당 부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액, 수용가액(상속 및 증여세의 경우)은 동일한 순위
- 평가기간 중 시가 또는 시가인정액으로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 상속개시일(사망일), 증여일(증여계약일), 취득일(증여계약일)을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용
- 가장 가까운 날을 판단하는 기준은 △ 매매의 경우에는 매매계약일 △ 감정평가의 경우에는 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일 △ 경·공매, 수용의 경우에는 보상가액, 경매가액, 공매가액이 결정된 날
- 가장 가까운 날에 해당하는 시가인정액이 둘 이상인 경우 그 평균액을 적용
감정가액의 적용방법
감정가액이 시가와 시가인정액으로 인정되기 위해서는 원칙적으로 두 군데 이상의 감정평가법인이 감정한 가액을 평균한 가액이어야 합니다. 하지만 시가표준액이 10억 원 이하인 경우에는 1곳의 감정가액만 적용이 가능합니다. 이는 10억 원 이하의 부동산에만 한정되므로 입주권이나 분양권 등 부동산이 아닌 경우에는 10억 원이 안되더라도 두 군데 이상의 감정을 받아야만 합니다.
감정가액이 기준금액(시가표준액과 시가인정액의 90 중 적은 금액)에 미달하거나 기준금액 이상인 경우에는 세무서장 또는 지방자치단체장이 다른 감정기관에 의뢰하여 별도의 감정을 진행한다. 그리고 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액을 적용합니다.
인근 유사부동산 적용범위
인근 유사부동산의 매매, 경매·공매(·수용), 감정가액을 시가나 시가인정액으로 적용하려면 유사 부동산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사해야 합니다. 그러나 인근 유사부동산에 대한 판단기준이 시가와 시가인정액이 조금 다릅니다.
3-1: 공동주택
공동주택의 경우 시가와 시가인정액 모두 판단기준이 동일합니다.
- 주거 전용면적의 차이가 5% 이내일 것
- 고시된 주택 가격의 차이가 5% 이내일 것
- 동일한 공동주택단지 내에 있을 것입니다.
유사 부동산에 대한 매매사례가액이 둘 이상인 경우 평가대상 공동주택과 시가표준액이 동일하거나, 가격의 차이가 적은 공동주택을 우선 적용합니다. 동일한 공동주택가격이 둘 이상인 경우 상속일, 증여일, 취득일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용합니다.
3-2: 공동주택 外
공동주택 외의 부동산에 대해서는 " 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이라고 만 규정되어 있습니다. 그러나 주택 이외의 상업용 건물이나 토지 같은 경우에는 일반적으로 인근 유사부동산이 존재할 가능성이 매우 낮습니다. 따라서, 기준시가(시가표준액)가 적용됩니다.
하지만, 향후 양도소득세를 납부할 것을 감안하면 기준시가보다는 감정을 받아 취득가액을 높이고 양도가액을 줄이는 것이 절세의 한 방법일 수 있습니다.
