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종합소득세 신고를 하다 보면 신고방법과 관련해서 생소한 용어가 나옵니다. 분리과세와 종합과세입니다. 주택임대 수입금액에 따라 분리과세 또는 종합과세로 신고해야 합니다. 이들은 주택임대 수입금액에서 차감하는 필요경비, 다른 소득과의 합산여부 그리고 세율 등 계산방법에서 큰 차이를 보입니다. 주요 차이점은 아래 표와 같습니다.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
| 수입금액 | 2,000만 원 이하 | 2,000만 원 초과 |
| 필요경비 | 임대주택 등록시 : 60% 임대주택 미등록시 : 50% |
실제 필요경비 또는 추계 필요경비 |
| 공제방법 | 임대주택 등록시 : 400만 원 임대주택 미등록시 : 200만 원 |
부양가족에 따라 차등적용 |
| 세율 | 14%(단일세율) | 6~14%(누진세율) |
분리과세인지 종합과세인지 과세방법을 결정하는 것은 주택 임대소득의 총수입금액으로 그 계산방법을 알고 있어야 합니다. 주택 임대소득 수입금액은 해당 과세연도에 발생한 임대수입의 총합계액으로 자세한 계산방법은 아래 글을 확인하시면 상세히 설명해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.
이상으로 개략적인 분리과세와 종합과세의 차이점을 살펴보았는데요. 처음 접하시는 분들은 용어가 많이 생소하실 겁니다. 이제 본격적으로 주택 임대소득 종합소득세의 과세방법인 분리과세와 종합과세의 계산방법에 대한 차이점을 자세히 알려드리겠습니다.
분리과세 vs 종합과세
1-1: 과세방법
주택 임대소득의 과세방법은 총 임대 수입금액에 따라 과세방법이 다릅니다.(소득세법 제14조 제3항 제7호)
| 수입금액 | 과세방법 |
| 2,000만 원 초과 | 다른 소득과 합산하여 종합과세 |
| 2,000만 원 이하 | 종합과세와 분리과세 중 선택 |
1-2: 세율
| 종합과세 (소득세법 제55조) |
분리과세 (소득세법 제64조의2) |
||
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 14% 단일세율 |
| 1,400만 원 이하 | 6% | - | |
| 1,400만 원 초과~5,000만 원 이하 | 15% | 1,260,000원 | |
| 5,000만 원 초과~8,800만 원 이하 | 24% | 1,760,000원 | |
| 8,800만 원 초과~1억 5,000만 원 이하 | 35% | 15,440,000원 | |
| 1억 5,000만 원 이하~3억 원 이하 | 38% | 19,940,000원 | |
| 3억 원 초과~5억 원 이하 | 40% | 25,940,000원 | |
| 5억 원 초과~10억 원 이하 | 42% | 35,940,000원 | |
| 10억 원 초과 | 45% | 65,940,000원 | |
분리과세 계산방법
2-1: 계산구조
(주택임대 수입금액 - 필요경비 - 공제금액) × 14%
2-2: 주택임대 수입금액
주택임대 수입금액은 1년 치의 월세와 보증금등에 대한 간주임대료의 합계액으로 임대료, 간주임대료, 관리비를 합산하여 계산합니다. 제세한 계산방법은 아래글에서 확인하시면 됩니다.
2-3: 필요경비
필요경비의 계산은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 합니다(소득세법 제27조 제1항).
하지만 분리과세로 신고할 경우 필요경비는 주택임대 수입금액에 50% 또는 60%의 필요경비율을 적용하여 소득금액을 계산합니다(소득세법 제64조의2 제2항). 분리과세로 신고할 경우 적용되는 계산식과 필요경비율은 다음과 같습니다.
필요경비 = 주택임대 수입금액 × 필요경비율(60% 또는 50%)
| 구분 | 임대주택 등록시 | 임대주택 미등록시 |
| 필요경비율 | 60% | 50% |
등록임대주택의 요건은 지방자치단체에서 임대사업자로 등록하고 세무서에 사업자등록까지 모두 이행한 상태를 의미합니다(소득세법시행령 제122조의2). 구체적인 내용은 다음의 그림을 참고하시기 바랍니다.
만약 연도 중에 임대주택으로 등록한 경우에는 다음과 같은 산식으로 산정합니다.
2-4: 공제금액
분리과세를 선택하는 경우 총수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액을 과세표준으로 하여 세율을 적용합니다. 공제금액은 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용되고 임대주택 등록여부에 따라 200만 원 또는 400만 원을 공제합니다 (소득세법 제64조의2 제2항).
| 구분 | 임대주택 등록시 | 임대주택 미등록시 |
| 공제금액 | 400만 원 | 200만 원 |
만약 연도 중에 임대주택으로 등록한 경우에는 다음과 같은 산식으로 산정합니다. (소득세법시행령 제122조의2 제7항)
2-5: 분리과세 모의계산기
국세청 홈페이지 종합·분리과세 세액계산 비교하기에서 분리과세에 따른 예상세액을 간편하게 계산해 보실 수 있습니다. 아래 버튼을 따라 들어가시면 모의 계산이 가능하십니다.
2-5: 사후관리
등록임대주택의 필요경비율(60%)과 공제금액(4백만 원)을 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우('20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)에는,
- 미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만 원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액
- 이자 상당 가산액
그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부하여야 합니다. 다만, 부득이한 사유가 있는 경우에는 이자상당액은 제외합니다.
그러나 다음과 같은 사유로 임대주택 등록이 말소되는 경우에는 사후관리에 대한 제재를 받지 않습니다.
- 「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우
- 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우
종합과세 계산방법
3-1: 계산구조
| 종합과세 적용시 종합소득세 계산구조 | ||
| 주택임대 수입그액 | … | 임대료 + 간주임대료 + 관리비 |
| - | ||
| 필요경비 | … | 실제 필요경비 또는 추계 필요경비 |
| = | ||
| 주택임대 소득금액 | ||
| + | ||
| 다른 소득금액 | ||
| = | ||
| 종합소득금액 | ||
| - | ||
| 소득공제 | … | 인적공제 등 |
| = | ||
| 과세표준 | ||
| × | ||
| 세율 | … | 6~45% 8단계 누진세율 |
| = | ||
| 산출세액 | ||
3-2: 필요경비
주택임대사업자도 다른 사업자와 마찬가지로 장부를 기록·관리하여야 합니다 (소득세법 제27조). 따라서 장부에 의해 필요경비가 인정될 경우 실제 지출된 경비를 필요경비로 인정받거나, 주택임대 수입금액에 별도의 추계경비율(단순경비율 또는 기준경비율)을 곱한 금액을 필요경비로 인정을 받습니다(소득세법시행령 제143조).
장부작성 시 필요경비 산정방법
장부를 작성함으로써 확인되는 주택임대와 관련한 경비가 모두 인정됩니다. 일반적으로 △임대용 주택에 대한 비용(임대용 주택의 현상유지를 위한 수선비, 관리비와 유지비, 임대용 주택에 대한 임차료, 임대용 주택의 손해보험료) △사업과 관련이 있는 제세공과금 △임대용 주택의 손해보험료 등이 해당됩니다.
추계신고 시 필요경비 산정방법
필요경비 = 주택임대 수입금액 × 추계경비율
추계신고란 장부를 작성하지 않아 실제 필요경비를 확인할 수 없는 경우에는 추계경비율을 곱한 금액을 필요경비로 인정받아 총합소득세를 신고하는 것을 말합니다. 직전 연도 주택임대 수입금액이 2,400만 원 이상이거나 해당 과세기간 수입금액이 7,500만 원 이상인 경우 기준경비율을 적용하며 그 외의 경우 단순경비율을 적용한다 (소득세법시행령 제143조 제4항).
| 구분 | 계속사업자 | 신규사업자 | |||
| 주택임대 수입금액 |
직전연도 | 2,400만 원 미만 | 2,400만 원 이상 | - | - |
| 해당연도 | - | - | 7,500만 원 미만 | 7,500만 원 이상 | |
| 추계경비율 | 단순경비율 | 기준경비율 | 단순경비율 | 기준경비율 | |
추계경비율은 업종코드에 따라 아래와 같이 구분되며 경비율은 매년 변동이 되므로 종합소득세 신고 시 별도로 확인해보아야 합니다. 2023년 귀속 2024년 종합소득세 신고 시 주택임대사업자의 업종코드에 따른 추계경비율은 아래와 같습니다.
| 코드번호 | 구분 | 단순경비율 | 기준경비율 |
| 701101 | 고가주택임대 | 37.4% | 12.9% |
| 701102 | 일반주택임대 | 42.6% | 17.2% |
| 701103 | 장기임대공동, 단독주택 | 61.6% | 20.1% |
| 701104 | 장기임대다가구주택 | 59.2% | 19.1% |
| 701301 | 전대(주거용) | 43.4% | 6.7% |
임대소득 2,000만 원 이하 신고방법 선택
주택임대 수입금액이 2,000만 원 이하인 경우 종합과세보다 분리과세가 세부담 측면에서 유리해 보이는 것이 사실입니다. 그러나 실제 산출세액을 계산해 보면 종합과세 방법이 더 적은 산출세액이 나오는 경우가 있어 어떤 방법으로 신고하는 것이 더 유리한지 별도 비교해 볼 필요가 있습니다.
그리고 단순히 종합과세 산출세액이 적다고 하여 바로 종합과세로 신고방법을 선택해서는 안됩니다. 추가적으로 건강보험료, 연말정산 시 부양가족 인적공제 등을 고려한다면 분리과세로 신고하는 것이 더 유리할 수 있기 때문입니다. 따라서 분리과세가 유리할지 종합과세가 유리할지는 개인이 처한 사정에 따라 모두 다르므로 실제 산출세액과 부가적인 건강보험료 등을 고려하여 현명하게 선택할 필요가 있습니다.