2024년 부동산 관련 세법 세금 개정내용

지난 1. 24. 정부에서는 세법 개정 후속 시행령 개정안을 발표하였습니다. 이는 2023년 12월 국회를 통과한 개정세법의 연장선으로 보시면 됩니다.  시행령 개정안은 입법예고 기간('24.1.25. ~ 2. 14.)을 거쳐 2024년 2월 중 공포·시행될 예정입니다. 이중 부동산과 관련된 세금 변경사항에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

이번에 시행되는 개정세법 후속 시행령 중 부동산 세금과 관련된 내용은 다음과 같습니다.

1. 종합부동산세 세율 적용 시 주택수에서 제외되는 주택 추가
2. 양도소득세 1세대의 범위 명확화
3. 세법상 주택의 개념 명확화
4. 상가를 주택으로 용도변경한 경우 비과세 보유기간(2년 이상) 계산방법 명확화
5. 공동상속주택 비과세 및 장기보유특별공제 거주기간 판정 합리화
6. 다주택자 양도소득세 중과제외 주택 추가
7. 다주택자 양도소득세 한시적 배제 1년 연장입니다.

 

 

 

다주택자 양도소득세 중과배제 주택 추가 및 한시배제 1년 연장(소득령§167의3·§167의4·§167의10·§167의11)

1-1: 다주택자 양도소득세 중과배제 주택 추가

다주택자 양도소득세란 다주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 중과대상 주택을 양도할 때 양도소득세를 중과하는 제도입니다. 양도소득세 중과여부 판정시기는 양도일 현재를 기준으로 합니다. 따라서 취득일에는 조정대상지역이었다가 양도일에는 비조정대상지역으로 변경된 경우에는 중과되지 않으나 양도일 현재 조정대상지역이라면 중과가 적용됩니다.

 

양도소득세가 중과된다는 의미는 장기보유특별공제가 적용되지 않는 것 외에 2주택까지는 기본세율에 20%를 가산하고, 3주택 이상부터는 기본세율에 30%를 가산한 세율을 적용하므로 상당한 세부담이 가중됩니다.

 

양도소득세 중과는 모든 주택이 해당되는 것은 아닙니다. 중과대상 주택에 해당되지 않는 주택, 즉 중과배제 주택에 해당되면 주택을 소유하고 있더라도 중과되지 않습니다. 이러한 중과제외 주택에는 지방저가주택, 장기임대주택, 장기사원용 주택, 상속주택 등이 규정되어 있었습니다. 금번 시행령 개정안에서는 주택공급 활성화와 시장안정을 지원하기 위해서 중과배제 주택에 종합부동산세와 동일하게 '24.01.10. ~ '25.12.31. 중 취득한 소형 신축주택과 준공 후 미분양 주택을 추가하였습니다.

 

• 소형 신축주택 : 전용면적 60㎡ 이하 / 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 / 아파트를 제외한 모든 주택
• 준공 후 미분양주택 : 전용면적 85㎡ 이하 / 비수도권만 해당되며 취득가액은 3억 원 이하 / 모든 주택(아파트 포함)

출처 : 국세청 홈페이지

 

1-2: 다주택자 양도소득세 한시적 배제 1년 연장

이러한 다주택자 양도소득세 중과제도는 2024.05.09. 까지 한시적으로 적용이 유예되었었습니다. 하지만 정부에서는 부동산 경기 침체 등을 이유로 2025.05.09. 까지 1년간 추가적으로 더 연장하도록 시행령을 개정하였습니다.

 

중과유예를 적용받기 위해서는 취득일로부터 양도일까지의 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 2022.05.10. ~ 2024.05.09. 사이에 중과대상 주택을 양도해야만 유예를 받을 수 있습니다. 위 기간에는 계약일이 아닌 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날이 반드시 포함되어야 하므로 유의해야 합니다.

 

 

 

 

종합부동산세 세율 적용 시 주택수에서 제외되는 주택 추가(종부령  §4의3)

 

1-2: 종합부동산세 세율

종합부동산세 세율적용 시 주택 수에 따라서 중과세율이 적용됩니다. 2주택 이하 소유자는 과세표준에 따라 0.5% ~ 2.7%의 기본세율이 적용되고 3주택 이상 소유자는 과세표준에 따라 0.5% ~ 5%의 중과세율이 적용됩니다. 구체적인 적용 세율은 다음과 같습니다.

출처 : 국세청 홈페이지

 

1-2: 주택수 산정에서 제외되는 주택 추가

중과세율 여부를 결정하는 주택수는 개인별로 소유하고 있는 주택의 모든 숫자를 말합니다. 종부세법에서는 주택수를 산정할 때 투기의 목적 등이 없는 주택에 대해서는 주택수 산정에서 제외하고 있습니다(종부세법 시행령 §4의3). 이러한 주택에는 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택 등을 규정하고 있었습니다.  이번 시행령 개정안에서는 주택 공급을 활성화하고 부동산 시장의 안정을 지원하기 위해 주택수에서 제외되는 주택의 범위에 '24.01.10. ~ '25.12.31. 중 취득한 소형 신축주택과 준공 후 미분양 주택을 추가하였습니다.

 

• 소형 신축주택 : 전용면적 60㎡ 이하 / 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 / 아파트를 제외한 모든 주택
• 준공 후 미분양주택 : 전용면적 85㎡ 이하 / 비수도권만 해당되며 취득가액은 3억 원 이하 / 모든 주택(아파트 포함)

출처 : 국세청 홈페이지

 

이러한 조치는 건설사를 위해 종부세에서 혜택을 강화한 것이나 큰 실효성은 없을 것으로 보입니다. 왜냐하면 공시지가가 인하된 상황에서 3주택자라 하더라도 공시지가의 합이 12억 원까지는 기본세율이 적용되기 때문입니다.

 

 

 

양도소득세 1세대의 범위 명확화(소득령 §152의3)

2-1: 양도소득세에서 1세대란?

부동산의 양도소득세는 양도차익에 부과하는 세금입니다. 양도소득세율은 보유기간과 양도차익에 따라 누진세율이 적용됩니다. 하지만 1세대 1주택자의 경우에는 양도소득세가 비과세 되어 세금이 부과되지 않습니다. 1세대란 거주자와 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 의미합니다. 이러한 가족의 범위에는 거주자와 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매(그 배우자는 제외)를 말합니다. 1세대에 해당하는 가족의 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하게 됩니다.

 

2-2: 배우자가 없는 경우 1세대 판정기준 합리화

이러한 양도소득세 비과세 요건인 1세대를 판정할 때 배우자 없는 30세 미만의 미혼자의 경우 해석상 모호한 점이 있었으나 시행령 개정을 통해 이 부분을 명확히 하였습니다.

 

우선 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우에는 ① 30세 이상인 경우 ② 배우자가 사망 또는 이혼한 경우 ③ 30세 이하인 경우에는 독립된 생계요건과 소득요건을 충족해야 합니다. 기존 시행령은 소득요건과 관련하여 "소득이 기준 중위소득 40% 이상"으로만 규정되어 있어 해석상 어려움이 있었습니다.

 

금번 시행령 개정안에서는 이러한 소득요건을 명확히 하여 "12개월간 경상적·반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 합산한 금액의 40% 이상"으로 기준을 명확히 하였습니다. 여기서 경상적·반복적 소득이어야 하므로 일시적·우발적 소득은 포함되지 않으며 사업소득, 근로소득, 기타 소득(저작권 수입, 강연료 등 인적용역의 대가만 포함) 등을 말합니다.

 

이를 2024년 기준 중위소득으로 환산해 보면 다음과 같습니다. 보건복지부 고시 "2024년 기준 중위소득 및 생계·의료급여 선정기준과 최저보장수준"(보건복지부 고시 제2023-150호)에 따르면 2024년 기준 중위소득은 아래 그림과 같습니다.

 

이를 소득요건에 맞게 1인가구 기준 기준중위소득을 12개월로 환산환 금액의 40%는 10,696,566원이 됩니다.

 

 

 

 

세법상 주택의 개념 명확화(소득령 §152의4)

 

 

 

소득세법 시행령 제88조에서는 세법상 주택의 개념을 "허가 여부나 공부(公簿) 상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물"로 정의하고 있습니다. 

 

다시 말해 세법에서 말하는 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며 건축물대장 등 공부상 용도가 아닌 실제 사용용도로 판정한다는 의미입니다. 개정 세법 시행령에서는 이러한 사실상의 주거용으로 사용하는지 여부를 판단함에 있어 주택의 구조와 관련된 규정을 신설하였습니다. 즉, 세법에서 말하는 주택에 해당하기 위해서는 주택의 구조가 "세대별로 별도의 출입문 ·화장실·취사시설이 설치되어 있는 구조"여야 합니다.

 

그렇다면 업무용으로 사용 중인 오피스텔의 경우 위 주택의 구조 형태를 가지고 있기 때문에 모두 주택으로 보아야 하는 문제가 발생하게 됩니다. 하지만 세법상 주택의 대전제인 "사실상 주거용으로 사용하는 것"이어야 합니다. 그러므로 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 사실상 주거용으로 사용하는 것이 아니므로 주택의 구조를 가지고 있더라도 주택이 아닙니다.

 

 

 

1세대 1주택 비과세 보유기간 계산방법 명확화(소득령 §152⑤)

양도소득세에서 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해서는 해당주택을 2년 이상 보유해야 하며 보유기간은 취득일로부터 양도일까지입니다. 현재는 보유기간에 대한 리셋규정이 폐지되어 취득일로부터 보유기간이 기산 되어 양도소득세 비과세 혜택의 범위가 확대되었습니다.

 

그간 주택의 용도변경 시 즉, 상가를 취득하였다가 주택으로 용도변경한 경우 명확한 규정이 없어 최초 상가를 취득한 때로부터 보유기간을 계산하였습니다. 금번 시행령 개정안은 이를 보완하여 보유기간 계산방법을 명확히 하였습니다. 기존의 "자산취득일부 양도일"까지이던 보유기간을 "사실상 주거용 사용일(또는 용도변경일)부터 양도일"까지로 하면서 다소 납세자에게 불리하게 변경된 측면이 있습니다.

 

 

 

공동상속주택 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 거주기간 판정 합리화(소득령§154⑫·§159의4)

2017.08.03. 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우에는 2년을 거주해야만 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 이때 공동상속주택의 거주기간을 산정할 때 주택을 소유한 것으로 보는 사람(주된 상속인)이 거주한 기간으로 판단하였습니다. 주된 상속인은 상속지분이 가자 큰 상속인 → 상속주택에 거주하는 자 → 최연장자 순으로 판정합니다.

 

그런데 주된 상속인이 피치 못할 사정으로 2년을 거주하지 못하였다면 다른 상속인이 2년을 넘게 거주하였더라도 상속인 모두 비과세와 장기보유특별공제를 적용받을 수 없는 문제가 있었습니다. 개정 시행령에서는 이러한 문제점을 해결하였습니다. 주된 상속인은 기존의 규정대로 판정하되 거주기간은 상속인 중 가장 오래 거주한 기간으로 판단하는 것입니다. 즉, 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인의 거주기간 중 가장 긴 기간으로 판단하여 상속인 중 아무나 2년 이상 거주하였다면 상속인 모두 비과세 혜택 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있게 되었습니다.

 

 

 

이상으로 2023년 12월에 개정된 세법에 따라 후속 입법으로 개정된 시행령을 살펴보았습니다. 위 개정 시행령은 2월 중에 공포되어 시행될 예정입니다. 부동산 관련 세법은 개정이 많고 변화가 많은 분야이므로 지속적인 관심이 필요한 분야입니다. 앞으로도 세법에 대해 빠르게 알려드리도록 하겠습니다.