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주택이나 상가 등의 임대를 통해 월급 외 부수입을 얻고 계신 직장이라면 매년 5월은 고민이 깊어지실 달입니다. 바로종합소득세를 신고·납부하는 달이기 때문입니다.
임대소득은 주택 등의 임대업이라는 사업을 통해서 벌어들이는 소득이라는 점에서 사업소득에 해당하기 때문에 종합소득세 신고대상에 해당합니다. 하지만 임대대상이 무엇인지에 따라 신고여부와 신고방법이 달라집니다.
- 상가, 토지 : 임대면적 및 유형에 상관없이 무조건 과세대상에 해당하고 종합과세로 과세됨
- 주택 : 임대면적과 임대유형에 따라 과세여부가 달라지고, 임대수입금액에 따라 과세방법(종합 vs 분리과세)이 달라짐
여기서는 주택 임대소득과 관련된 종합소득세 과세대상 및 신고방법 등에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다. 상가임대소득은 주택 임대소득의 규정을 그대로 따라 하시면 되기 때문에 별도로 언급하지는 않겠습니다. 먼저 종합소득세 신고방법 및 세율 등 전반적인 내용을 알고 싶으시다면 아래 글을 먼저 확인해 보시는 것을 추천합니다.
주택임대소득 과세대상
1-1: 과세요건
주택임대소득의 과세요건은 보유주택수(부부합산)와 임대유형(월세 vs 전세)에 따라 다릅니다.(소득세법 제25조)
- 1주택 보유 : 월세수입과 보증금 등(전세)의 간주임대료 수입은 비과세
※ 단, 기준시가 12억 원 초과 주택에서 월세수입이 있는 경우 종합소득세 신고·납부 - 2주택 보유 : 월세수입은 과세, 보증금 등(전세)의 간주임대료 수입은 비과세
- 3주택 이상 보유: 월세수입과 보증금 등(전세)의 간주임대료 수입 모두 과세
| 주택수(부부합산) | 월세 | 보증금 등(전세) |
| 1주택 | 비과세1) | 간주임대료 과세제외 |
| 2주택 | 과세 | |
| 3주택 이상 | 간주임대료2) 과세 |
1) 기준시가(공시가격) 12억 원 초과 고가주택 및 국외소재 주택에서 발생하는 월세수입은 1주택자도 과세대상임
2) 주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세대상에서 제외
추가적으로,
- 고가주택 해당여부의 판단은 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단하고(소득세법 시행령 제8조의2 제5항).
- 다가구 주택의 경우 해당 주택공시가격이 12억 원 미만이라면 월 임대소득이 1,000만 원이 발생한다 하더라도 비과세 대상이 됩니다.
1-2: 주택수 계산
주택 임대소득에서 주택수는 다음과 같이 계산합니다.(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 )
- 부부합산을 기준으로 계산
- 직계비속이나 직계존속의 주택은 동일세대에 해당하더라도 합산하지 않음
- 임대하고 있는 주택의 수만 계산하는 것이 아니라 거주하고 있는 주택을 포함하여 계산
| 구분 | 계산방법 |
| 다가구주택 | 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 |
| 공동소유 | ① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 ② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 공동소유자가 합의하여 공동소유자 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산 ③ 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원 이상 또는 고가주택(기준시가 12억원 이상)의 30%를 초과하여 보유하고 있는 경우에는 공동소유자 각자의 주택으로 계산 |
| 전대·전전세 | 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산 |
| 부부소유 | ① 부부 중 지분이 더 큰자의 주택으로 계산 ② 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택을 기산하기로 한 경우 그의 소유로 계산 |
주택과 사업용 건물(부가가치세 과세대상)이 함께 설치되어 있는 경우에는
- 주택면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 보고,
- 주택면적이 더 적거나 같을 경우 주택 부분만 주택으로 봅니다. (소득세법 시행령 제8조의2 제4항)
주택임대소득 신고방법
2-1: 과세방법 및 세율
주택임대소득은 수입금액에 따라 종합과세 또는 분리과세 방법에 따라 과세합니다.(소득세법 제64조의2)
| 수입금액 | 과세방법 |
| 2천만 원 초과 | 다른 소득과 합산하여 종합과세 |
| 2천만 원 이하 | 종합과세와 분리과세 중 선택 |
- 종합과세 : 다른 소득과 합산하여 6~45%의 8단계 누진세율 적용
- 분리과세 : 다른 소득과 합산하지 않고 주택임대소득에 대해서만 14%의 단일 세율 적용
2-2: 사업장 현황신고
의의
주택임대사업을 영위하고 있는 사람은 해당 사업장의 현황을 해당 과세기간의 다음 연도 2월 10일까지 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 합니다(소득세법 제78조). 이러한 사업장현황신고는 주택임대 수입금액과 상관없이 해야 하며, 해당 연도에 결손이 발생했다고 해도 이행해야 하는 사항입니다.
사업장 현황신고를 해야 하는 이유는 과세관청에서는 면세사업장의 수입금액과 사업현황을 점검하고 신고도움서비스를 제공하기 위함이고, 납세자 입장에서는 이를 통해 간편 신고서비스를 제공받을 수 있어 쉽고 간편하게 종합소득세 신고를 이행할 수 있기 때문입니다.
미신고 시 불이익
원래 사업장 현황을 신고하지 않으면 "사업장현황신고 불성실가산세(소득세법 제81조의3)"와 "계산서 등 제출 불성실가산세(소득세법 제81조의10 제1항 제2호)"를 적용받지만 소규모 주택임대사업자에게는 적용되지 않으니 안심하셔도 됩니다.
다만, 계산서 등 제출 불성실가산세는 직전 연도 주택임대 수입금액이 4,800만 원을 초과하는 경우에는 적용되니 조심하시기 바랍니다.
사업장 현황 신고방법
사업장 현황신고를 할 때에는 사업자의 인적사항이나 사업장의 수입금액 명세 등의 내용을 담은 사업장현황 신고서와 주택임대사업자 수입금액 검토표를 홈택스(www.homtax.go.kr)에서 신고해야 합니다. 관련 작성양식은 아래 다운로드 버튼에서 받아보실 수 있습니다.
홈택스(www.hometax.go.kr) → 국세증명·사업자등록·세금 관련 신청/신고 → 사업장 현황신고 → 사업장현황 신고/내역조회 → 로그인 → 사업장 현황신고서 작성하기 또는 파일 변환하기
2-3: 신고·납부방법
주택임대소득의 종합소득세 과세요건에 해당하는 사람은 이듬해 5. 1. ~ 5. 31. 기간에 직전연도 소득에 대해서 종합소득세를 신고 및 납부를 해야 합니다. 주택임대 수입금액 5억 원 이상의 성실신고 확인대상자로서 성실신고 확인서를 제출하는 경우에는 6. 30. 까지 신고·납부할 수 있습니다.
종합소득세는 통상 과세당국에서 신고 안내문을 모바일 또는 서면으로 발송해 줍니다. 안내문을 받으셨을 경우 안내문의 안내에 따라 신고하시면 간편하게 신고를 하실 수 있습니다. 또한 본인이 안내문을 받았는지 여부를 잘 모를 경우에도 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 조회가 가능합니다.
주택임대소득에 대한 종합소득세 신고방법은 일반적인 종합소득세 신고방법과 동일합니다. 따라서 안내문을 받은 경우와 받지 못한 경우에 대한 자세한 신고방법은 아래 글에 상세히 설명해 놓았으니 확인하시고 간편하게 신고하시기 바랍니다.
간주임대료 등 임대 총수입금액의 계산 방법
앞서 주택 임대소득의 과세방법은 주택임대 수입금액에 따라 분리과세와 종합과세 방법으로 나뉜다고 하였습니다. 따라서 월세든 전세든 해당 과세연도에 본인의 주택임대 수입금액이 얼마인지 계산이 되어야 과세방법을 알 수 있습니다. (소득세법 제64조의2)
주택임대 수입금액은 일반적으로 1년 치의 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료의 합계액으로 계산하고 구체적인 계산식은 아래와 같습니다(소득세법 제24조). 공동명의 주택의 주택임대 수입금액은 공동명의 주택에서 발생하는 주택임대 수입금액을 먼저 계산한 후 각자의 손익분배 비율에 의해 안분합니다.
주택임대 수입금액 = 월세(월 임대료×임대월수) + 간주임대료(보증금·전세금) + 관리비
3-1: 임대료
임대료는 매월 지급받는 월 임대료에 해당 연도 임대월수를 곱하여 계산합니다. 몇 개월 치의 임대료를 미리 선납받았다면 과세연도의 해당 월수로 안분하여 수입금액을 계산합니다.
- 이사 등으로 일시적 2주택을 소유한 기간의 월세수입 : 과세기간 중 일시적으로 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유기간 동안 발생하는 주택임대소득은 과세
- 부부합산 2주택을 보유하다가 1주택을 보유한 부인과 이혼한 경우 : 이혼 전까지는 2주택에 해당하므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 12억 원에 해당되지 않을 경우 월세에 대하여 비과세
- 농촌에 농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유한 경우 : 주택임대소득 판정 시 주택 수에는 농가주택을 제외하지 않음
- 간주임대료 대상에서 제외되는 소형주택(전용면적 40㎡+기준시가 2억 원 이하)을 월세인 경우 : 간주임대료 과세대상에서는 제외되나 소형주택이더라도 월세수입은 과세
3-2: 간주임대료
3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액으로 계산합니다. 다만, 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 과세대상 주택수 판정 시 제외합니다. 따라서 간주임대료를 계산할 때에도 소형주택은 계산하지 않고 비소형주택의 임대료만으로 간주임대료를 계산합니다.(소득세법 제25조 제1항)
이때, 간주임대료란 보증금을 은행에 예치하였을 경우 받을 수 있는 이익을 임대료로 간주하여 임대료 수입으로 환산하는 개념으로서 계산방법은 아래와 같습니다(소득세법시행령 제53조 제3항). 공동소유 임대주택의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 간주임대료를 계산합니다. 따라서, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 각각 소유하고 있는 경우 보증금에서 차감하는 3억 원은 단독명의 주택과 공공명의 주택에서 각각 적용받을 수 있습니다.
| 구분 | 소유자 | 보증금 | 월세 | 임대기간 | 전용면적 | 기준시가 |
| A주택 | 甲 | 150,000,000 | 1,000,000 | 1.1. ~ 12.31 | 69 | 4억 원 |
| B주택 | 甲 | 100,000,000 | - | 1.1. ~ 12.31 | 65 | 2.5억 원 |
| C주택 | 甲 | 350,000,000 | 1,300,000 | 1.1. ~ 12.31 | 109 | 6억 원 |
② B주택 : [(1억 원 - 0) × 365] × 60% ÷ 356 × 2.9% = 0원
③ C주택 : [(3.5억 원 - 3억 원) × 365 × 60% ÷ 356 × 2.9%] + [130만 원 × 12개월] = 870,000원 + 15,600,000원 = 16,470,000원
☞ 甲의 주택임대 총수입금액 = 14,610,000 + 0 + 16,470,000 = 31,080,000원
| 구분 | 소유자 | 보증금 | 월세 | 임대기간 |
| A주택 | 甲 | 400,000,000 | 1,200,000 | 1.1. ~ 12.31 |
| B주택 | 甲:乙(50:50) | 500,000,000 | - | 1.1. ~ 12.31 |
| C주택 | 甲:乙(30:70) | 30,000,000 | 1,300,000 | 1.1. ~ 12.31 |
| D주택 | 甲:乙(10:90) | 170,000,000 | - | 1.1. ~ 12.31 |
② B주택 : [(5억 원 - 3억 원) × 365] × 60% ÷ 356 × 2.9% = 3,480,000원
③ C주택 : [(3천만 원 - 0) × 365 × 60% ÷ 356 × 2.9%] + [130만 원 × 12개월] = 522,000원 + 15,600,000원 = 15,078,000원
④ D주택 : [(1.7억 원 - 0) × 365 × 60% ÷ 356 × 2.9%] = 2,958,000원
☞ 甲의 주택임대 총수입금액 = 16,140,000원 + (3,480,000 × 50%) + (15,078,000 × 30%) + (2,958,000 × 10%) = 22,699,200원
☞ 乙의 주택임대 총수입금액 = (3,480,000 × 50%) + (15,078,000 × 70%) + (2,958,000 × 90%) = 14,956,800원
☞ 甲은 종합과세 대상자, 乙은 종합과세와 분리과세 선택 가능
3-3: 관리비
다가구주택이나 다세대주택의 경우 임대료 외에 유지비나 관리비 등을 받는 경우가 있습니다. 이와 같은 경우 다음과 같이 수입금액에 산입 또는 불산입 합니다.
- 청소비·난방비 등 : 주택임대 수입금액에 산입
- 전기료·수도료 등 공공요금 : 주태임대 수입금액에 불산입. 단, 초과로 지급받은 경우 초과하는 금액은 주택임대 수입금액에 산입
이상으로 주택 임대소득의 종합소득세 과세대상과 신고방법에 대해 알아보았습니다. 일견 계산방식이 복잡하고 어려워 보이나 홈택스를 통해 신고를 하신다면 모두 자동으로 계산되기 때문에 어렵지 않게 누구나 신고를 하실 수 있습니다. 또한 연초에 사업장 현황신고를 하셨다면 안내문까지 받으실 수 있기 때문에 누락되는 일도 없으실 겁니다. 어렵게만 보이는 주택 임대소득의 종합소득세가 쉽게 다가오셨길 바라겠습니다.