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양도소득세는 부동산의 양도차익에 부과하는 세금입니다. 즉, 부동산의 양도가액과 취득가액의 차익에 부과하는 세금입니다. 이러한 양도소득세의 계산방법과 세율에 대해 알고 싶으시면 아래 버튼을 클릭하시면 자세히 설명해 놓았습니다.
양도소득세에서 부동산의 취득시기와 양도시기는 신고납부기한, 장기보유특별공제율 적용 등 중요한 기준점이 되기 때문에 이를 정확히 알아합니다. 이런 양도소득세에서 부동산의 취득시기와 양도시기에 대해서 자세히 알려드리겠습니다.
취득 및 양도시기의 중요성
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 되므로 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
양도소득세의 발생시점이 되는 부동산의 취득시기와 양도시기는 양도소득세의 신고납부기한, 장기보유특별공제, 비과세, 세율 등을 결정짓는 중요한 항목입니다. 따라서 부동산 소유자는 부동산의 취득시기 및 양도시기를 정확히 알고 있어야 실수를 줄일 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
| 양도소득세 신고납부기한 |
양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 신고 납부 |
| 장기보유특별공제 | 보유기간이 3년 이상인 토지·건물·조합원입주권에 대해 일정금액을 양도차익에서 공제해주는 제도 |
| 양도소득세 비과세요건 |
1세대 1주택자가 2년이상 보유할 경우 비과세 |
| 양도소득세 세율 |
주택 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율 |
양도소득세 비과세 요건의 핵심은 보유기간(조정대상지역인 경우 거주기간)입니다. 또한 양도소득세 세율을 결정짓는 요소도 보유기간입니다. 이러한 보유기간을 계산하는 기준이 취득시기와 양도시기입니다. 양도소득세 비과세 요건의 보유기간과 보유기간별 양도소득세 세율에 대해 좀더 자세히 알고 싶으시다면 아래 글을 확인하시면 됩니다.
부동산의 취득 및 양도시기
양도소득세에서 취득원인에 따른 취득시기와 양도시기는 다음의 표와 같습니다.
| 취득원인 | 취득시기 및 양도시기 |
| 매매 | 빠른 날(잔금청산일, 소유권이전 등기일) |
| 경매 | 경매대금 완납일 |
| 신축 | 빠른 날(사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일) |
| 분양 | 늦은 날[잔금청산일, 빠른 날 (사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일)] |
| 수용 | 빠른날(잔금청산일, 수용개시일, 소유권이전 등기접수일) |
| 증여 | 증여받은 날(부동산 : 증여등기접수일, 주택분양권 및 조합원입주권 : 권리의무승계일) |
| 상속 | 상속개시일(사망일) |
잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기(소득통칙 98-162…1)
매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받은 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 되며, 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다.
부동산에 관한 권리의 취득시기(소득통칙 98-162…2)
부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.
매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일(기획재정부 재산세제과-1322, 22.10.21)
주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022. 10. 21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정한다.
매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일(기획재정부 재산세제과-1543, 22.12.20)
매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)이며, '22.12.21. 이후 매매게약을 체결한 분부터 적용한다.
다만, 취득시기와 관련하여 취득세와 다소 다른면이 있습니다. 취득세에서의 취득시기는 다음의 표와 같습니다.
| 취득원인 | 취득시기 |
| 매매 | 사실상 잔금지급일 |
| 증여 | 증여계약일(증여계약서 작성일) |
| 상속 | 상속개시일 |
| 신축 | 빠른 날(사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일) |
신규 분양받은 아파트의 취득시기
신규 분양받은 아파트는 대부분 건물(아파트)에 대한 사용승인(임시사용승인)이 난 후 수분양자가 잔금을 지급하고, 이후 수분양자 앞으로 소유권이전 등기가 진행됩니다. 따라서 잔금청산일(잔금지급일)을 신규 분양받은 아파트의 취득시기로 보아도 무방합니다.
예를들어 일시적 2주택 상태에서 주택분양권이 완공되었음에도 종전주택을 미처 처분하지 못했다면 종전주택을 양도하는 시점까지 잔금지급일을 늦추면 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만 문제가 되는 것은 잔금지급 지연에 따른 연체이자인데, 잔금을 최소의 금액만 남겨놓은다면 연체이자의 부담도 줄일 수 있습니다.
이때 주의해야 할 것은 소액의 분양잔금을 남겨둔다면 C주택을 취득한 것으로 간주되어 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없을 수도 있습니다. 최소 잔금에 대한 명확한 규정으로 없으나 통상적인 최소 잔금은 분양가액의 10% 이상으로 보시면 됩니다.
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기는 대금을 청산한 날(해당 자산이 사실상 이전되고 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 날 포함)로 하는 것임
(사전-2015-법령해석재산-0092, 2015. 6. 26.)
토지 등이 수용된 경우 양도시기
토지 등이 국가 등에 수용되면 양도시기는 잔금청산일, 수용개시일, 소유권이전 등기접수일 중 빠른날이 됩니다. 이때, 잔금청산일이란 다음의 3가지 경우로 나뉩니다.
- 보상금 수령일 : 보상금이 법원에 공탁되기 전에 보상금을 수령한 경우
- 공탁일 : 보상금이 법원에 공탁된 경우
- 변동보상금 확정일 : 보상금이 법원에 공탁된 이후 이의신청 또는 행정소송을 제기하여 보상금을 증액받은 경우
이중 변동보상금 확정일과 관련해서 잔금청산일은 법원 판결에 의해 보상금을 증액받은 날이됩니다. 일반적으로 토지 등이 수용되면 사업시행자가 보상금을 법원에 공탁한 후 수용개시가 이루어지게 됩니다. 따라서 보상금이 법원에 공탁된 이후 이의신청 또는 행정소송이 제기되었다면 수용개시일이 양도시기가 됩니다. 이를 종합적으로 정리하면 다음과 같습니다.
- 보상금이 법원에 공탁되지 전에 보상금을 수령한 경우 ☞ 보상금 수령일
- 보상금이 법원에 공탁된 이후에 보상금을 수령한 경우 ☞ 공탁일
- 보상금이 법원에 공탁된 이후 이의신청 또는 행정소송을 제기하여 보상금을 증액받은 경우 ☞ 수용개시일
공탁일 이후 이의신청 또는 행정소소을 제기한 경우 먼저 수용개시일이 속하는 달의 말일부터 2월이내 양도소득세 예정신고를 이행해야 하고, 이후 증액보상금을 추가적으로 수령하게 되면 수령한 달의 말일로부터 2월 이내 수정신고를 하면 됩니다. 이때, 수정신고 시 가산세(신고불성실가산세 및 과소납부가산세)는 적용되지 않습니다.
이상으로 양도소득세에서 신고납부기한, 장기보유특별공제, 비과세 요건 및 세율에서의 보유기간 등을 결정짓는 중요항목인 부동산의 취득시기와 양도시기에 대해서 알아보았습니다. 취득세와 조금은 다른 면이 있어 약간은 혼동스러울 수 있으나 세부담을 결정짓는 중요한 것으로 정확히 아시고 실수하지 않기를 바라겠습니다.