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양도소득세란 부동산을 매도할 때 발생하는 이익에 부과되는 세금입니다. 하지만 투기의 목적이 없는 경우 비과세 되는데 그중 대표적인 것이 1세대 1주택자 비과세 제도입니다. 그러나 모든 1세대 1주택자가 비과세 되는 것이 아니고 일정한 요건을 충족해야 하므로 비과세 요건과 신고방법에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
부동산의 양도소득세는 부동산을 양도할 때 발생하는 차익에 대해 부과하는 세금입니다. 즉, 부동산을 처음 취득할 때의 취득가액과 이후 부동한을 매도(양도)할 때의 양도가액과의 차액인 양도차익에 부과하는 세금입니다. 이러한 양도차익에 부과하는 양도소득세는 1세대 1주택자가 다음의 요건을 충족할 경우 면제되어 비과세 됩니다.
- 1세대 전체가 보유하고 있는 주택이 1채여야 합니다. 단, 일시적 2주택은 양도일 현재 2주택이더라도 1주택으로보는 특례가 적용됩니다.
- 1세대가 보유하고 있는 주택은 상시 주거용으로 사용하는 주택이어야 합니다.
- 해당 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 합니다.
- 2017. 8. 30. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 경우 주택을 취득한 경우 보유기간 중 2년 이상을 거주해야 합니다.
이상 4가지 요건을 모두 충족해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 하지만 양도차익 전체에 대해 비과세를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 1세대 1주택 요건을 충족하였다고 하더라도 양도차익이 12억 원이 넘는 경우 12억 원까지만 비과세를 적용받고 12억 원 초과분에 대해서는 양도소득세율이 적용되어 부과됩니다
여기서는 1세대 1주택 비과세 제도의 4가지 요건인 1세대의 범위, 주택의 개념, 보유요건과 거주요건에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
1세대의 범위
2-1: 가족의 개념
1세대 1주택에서 1세대란 가족을 말합니다. 세법에서는 통상적인 가족의 개념보다는 별도의 개념을 사용합니다. 즉, 1세대 1주택 비과세에서 말하는 1세대란 거주자(본인)와 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말합니다. 이러한 가족의 범위에는 거주자(본인)와 배우자의 직계존비속 및 형제자매 포함됩니다. 직계존비속의 배우자는 가족에 포함되나 형제자매의 배우자는 가족에 포함되지 않습니다. 그리고 1세대의 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하게 됩니다.
이에 따라 거주자(본인)의 집에 같이 거주하는 아들의 배우자가 주택을 소유하고 있다면 1세대 2주택자가 되어 비과세 대상이 아니게 됩니다. 하지만 같이 거주하는 동생의 배우자가 주택을 소유하고 있더라도 동생의 배우자는 가족이 아니기 때문에 주택 수에서 제외되어 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
2-2: 배우자의 범위
세법에서 말하는 1세대는 부부를 기준으로 한 개념입니다. 따라서 부부는 각각 세대를 달리하고 있더라도 동일 세대원으로 봅니다. 배우자의 범위에 대해서는 위장 이혼을 통한 탈세를 예방하기 위해 소득세법 제88조 제6항에 규정하고 있습니다. 1세대의 범위에서 "배우자"는 법률상 배우자와 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함하고 있음을 명확히 하고 있습니다.
2-3: 배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 특례
세법에서는 배우자가 없다면 기본적으로 부모의 세대에 포함되어 있는 것으로 봅니다. 하지만 일정한 요건을 충족한 경우에는 혼인하지 않아 배우자가 없더라도 1세대로 보는 특례가 있습니다. 이러한 경우 아버지와 아들이 각각 주택을 소유하고 있더라도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우에는 ① 만 30세 이상인 경우 ② 배우자가 사망 또는 이혼한 경우 ③ 만 30세 이하인 경우에는 독립된 생계요건과 소득요건을 충족해야 합니다.
정부에서는 2024년 1월 세법 시행령을 개정하여 소득요건을 개념을 명확히 하였습니다. 개정 시행령에 따르면 소득요건은 "12개월간 경상적·반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 합산한 금액의 40% 이상"이어야 합니다. 따라서 일시적·우발적 소득은 포함되지 않습니다. 2024년 기준 소득요건은 연 10,696,566원이 됩니다.
주택의 개념
3-1: 주택의 범위 및 개념 명확화
세법상 주택은 허가여부나 공부상의 용도에 따르지 않습니다. 업무시설로 허가가 되었더라도 사실상 주거로 사용하는 건물이라면 주택에 해당됩니다. 일시적으로 주거에 사용하지 않다고 하더라도 주거기능이 유지·관리되고 있다면 주택에 해당됩니다. 다만, 용도가 분명하지 않을 경우에만 공부상의 용도에 따릅니다.
"사실상의 주거"라는 개념이 약간은 모호하여 해석상의 다툼이 있었습니다. 이러한 문제를 인식하고 정부에서는 2023년 개정세법에서는 모호한 주택의 개념을 명확히 하였습니다. 종전의 "공부상 용도에 상관없이 사실상 주거로 사용하는 건물"이라는 개념을 확대하여 "세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물"일 것을 포함하여 세부적인 주택의 구조를 시행령에 위임하였습니다. 개정된 시행령에 따르면 주택의 구조는 "세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조"로 규정하였습니다.
따라서 오피스텔, 고시원, 생활용 숙박시설, 기숙사, 모텔 등이 출입구·취사시설·욕실이 각 세대별로 별도 설치되어 있으면서 실제 주거로 사용하면 주택으로 인정되고 업무용으로 사용하면 주택으로 인정되지 않습니다. 그러나 고시원, 생활형 숙박시설, 기숙사, 모텔 등이 취사시설·욕실을 공동으로 사용하고 있다면 주택에 해당되지 않습니다.
3-2: 주택의 용도변경 시 유의사항
주택을 매매할 때 특약사항으로 (상가 등 업무시설로) 용도변경에 대한 사항을 포함하는 경우가 있습니다. 이때 용도변경을 언제 하느냐에 따라 양도한 물건을 주택으로 보는지 아니면 업무시설로 보는지에 따라 다른 세율이 적용됩니다. 더욱이 1세대 1주택자라면 주택으로 볼 경우 비과세되지만 업무시설로 보면 비과세를 받을 수 없게 됩니다.
기존에는 계약일을 기준으로 주택인지 업무시설인지 판단하여 비과세를 적용받았었습니다. 즉, 매매 계약일 이후에 용도변경을 하여도 비과세가 가능하였습니다. 하지만 2022. 10. 21. 유권해석이 변경되어 잔금청산일의 현재 상황에 따라 주택여부를 판단하게 됩니다. 종전과 같이 매매 계약 후 잔금청산일 전에 업무시설로 변경하였다면 비고세를 받을 수 없게 된 것입니다. 따라서, 매매계약 특약에 따라 주택을 용도변경한 경우 양도물건의 판정기준일은 잔금청산일의 현재 상황으로 판단합니다.
주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022. 10. 21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정함(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.)
보유기간
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 보유기간 계산과 관련하여 2024년에 소득세법 시행령이 개정되었습니다. 종전에는 보유기간의 계산은 자신의 취득일부터 양도일까지로 하였습니다. 개정안에 따르면 보유기간은 사실상 주거용 사용일(또는 용도변경일)부터 양도일까지입니다. 따라서 상가를 주택으로 용도변경한 경우 최초 상가를 취득한 때로부터 기산하여 보유기간을 계산하여 비과세를 적용하였으나 개정안에 따라 사실상의 주거사용일 또는 주택 용도변경일부터 보유기간을 계산하여 비과세를 적용하게 됩니다.
거주기간
5-1: 거주기간 요건
양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서 모두 거주기간을 요하는 것은 아닙니다. 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우에만 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 따라서 2017. 8. 2. 이전에 취득한 주택은 조정대상지역에 소재하고 있어도 2년 이상 거주할 필요가 없으며, 2017. 8. 3. 이후 취득한 주택이 비조정대상지역에 소재하고 있다면 2년 이상 거주하지 않아도 비과세를 적용받을 수 있습니다.
이러한 거주요건은 양도일이 아닌 취득일 현재를 기준으로 합니다. 따라서 취득일에는 비조정대상지역이었다가 양도일에 조정대상지역으로 변경되었다 하더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다. 그러나 취득일에는 조정대상지역이었다가 양도일에 비조정대상지역으로 변경되었다 하더라도 비과세를 적용받을 수 없습니다.
5-2: 매매계약 후 조정대상지역 지정 특례
주택 등에 대해 매매계약 (주택·분양권·조합원입주권 계약 포함)을 체결한 후 바로 조정대상지역으로 지정된 경우 다음의 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
- 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결해야 합니다.
- 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되어야 합니다.
- 계약금 지급일 현재 무주택 세대여야 합니다.
무주택 세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 주택분양권이 완공되어 해당 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호에 따라 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것임(서면-2021-부동산-6470, 2022.10.21.)
신고방법
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 신고·납부를 하여야 합니다. 이를 양도소득세 예정신고라고 합니다. 만약 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만, 1건의 양도소득만 있어서 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다
신고방법은 주소지 관할 세무서를 직접 방문하여 서면신고를 할 수 있고 간편하게 국세청 홈택스를 방문하여 전자신고를 하실 수 있습니다. 전자신고 시 세액이 자동 계산되며 홈택스에서 전자납부도 가능합니다.
양도소득세가 1세대 1주택처럼 비과세 되는 경우 예정신고와 확정신고를 할 의무가 없으며 신고를 안 하더라도 불이익은 없습니다. 간혹 신고의무가 없는 비과세에 대해 신고를 하는 경우가 있는데 이는 과세 대상을 비과세 대상으로 오인한 경우 신고를 하게 되면 신고불성실 가산세를 절감할 수 있기 때문입니다.
이상으로 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건에 말씀드렸습니다. 한번 이러한 모든 요건에 해당되는지 판단하기 어려울 경우 국세청 홈택스의 체크리스트를 이용하시면 편리합니다. 아래 체크리스트로 들어가셔서 비과세 해당여부에 대해 점검해보시기 바랍니다.
