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최근 부동산 가치의 급격한 상승으로 자산을 미리 자녀 세대에게 이전하는 증여에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 주택을 증여할 경우 증여세 외에 수증자는 취득세를 납부해야 합니다. 증여취득세를 살펴보기 전에 증여세 계산방식과 증여세율에 대해 관심 있으신 분들은 아래 버튼을 클릭하셔서 확인해 보시기 바랍니다.
증여 주택 취득세는 일반 매매로 취득할 경우 부과되는 취득세와는 다른 세율 체계를 가지고 있습니다. 이러한 증여 주택의 취득세에 대한 세율, 과세표준 및 정부의 개정동향까지 자세히 알려드리겠습니다.
단순 증여 시 과세표준 및 취득세율
1-1: 과세표준
증여는 주택 소유자가 살아있는 상태에서 증여자와 수증자의 계약에 따라 수증자가 증여자의 주택을 무상으로 취득하는 것입니다. 따라서 과세표준으로 삼을 지표가 시표준액(주택공시가격) 밖에 없습니다. 과거에는 시가표준액을 과세표준으로 취득세율이 적용되었으나, 2023년부터는 시가인정액을 기준으로 취득세율이 적용되고 있습니다.
하지만 증여 주택이 시가표준액이 1억 원 이하이거나 시가인정액을 알 수 없는 경우에는 종전과 같이 시가표준액을 과세표준으로 취득세율을 적용하여 취득세를 부과하고 있습니다.
[시가인정액이란?]
시가인정액이란 취득일(증여일) 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래되는 가액을 말합니다. 시가인정액으로 인정될 수 있는 것은 평가기간에 따라 달리 적용됩니다.
- 취득일(증여계약일)로부터 6개월 前에서 3개월 後(신고납부기한)까지의 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액
- 취득일(증여계약일)로부터 6개월 前에서 취득세 신고일까지의 유사부동산에 대한 매매 사례 가액
- 주택공시가격이 1억원이하이거나 시가인정액을 알 수 없는 경우에는 시가표준액을 적용합니다.
시가인정액에 대한 보다 자세한 내용은 아래 버튼을 클릭하시면 확인해 보실 수 있습니다.
1-2: 단순증여 취득세율(기본세율 vs 중과세율)
증여 주택 취득세율은 매매 주택 취득세율처럼 기본세율과 중과세율로 구분됩니다. 증여 주택의 경우 기본세율은 3.5%, 중과세율은 12%를 적용하고 있습니다. 이를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 주택을 증여로 취득하는 경우 | |
| 과세표준 | 시가인정액 | |
| 취득세율 | 3.5% | 12% |
12%의 중과세율이 적용되는 경우로는,
- 증여 주택이 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있으면서,
- 주택공시가격이 3억 원 이상인 경우입니다.
※ 지분이나 부속토지만을 증여로 취득하는 경우라도 전체 주택공시가격으로 판단
1-3: 1세대 1주택자 중과세율 적용배제
12%의 중과세율이 적용되는 증여 주택(조정대상지역 소재, 공시가격 3억 원 이상)이더라도 증여 주택이 1세대 1주택자가 소유한 주택이라면 기본세율(3.5%)이 적용됩니다. 이때 1세대 1주택자는 수증자가 아닌 증여자를 기준으로 판단하므로 수증자가 다주택자라더라도 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
증여자의 1세대 1주택을 판정할 때 주택뿐만 아니라 2020년 8월 12일 이후에 취득한 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(주택분 재산세가 과세되는 경우에 한함)은 주택수에 포함됩니다. 따라서 2020년 8월 11일 이전에 취득한 조합원입주권 등은 주택수에 포함되지 않습니다. 1세대의 범위 및 주택수 계산에 대한 자세한 내용은 아래글에 자세히 설명해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.
하지만 주택수 계산에서 유의할 점이 있습니다. 중과대상 주택수 판정 시 제외되는 주택(지방세법 시행령 제28조의 4 : 주택공시가격 1억 원 이하, 농어촌 주택 등)은 증여주택의 1세대 1주택 판정 시 주택수에서 제외되지 않습니다. 이러한 중과대상 주택수 판정 시 제외되는 주택의 상세 내용은 위 "1세대의 범위 및 주택수 계산" 글을 참고하시기 바랍니다.
부담부 증여 시 과세표준 및 취득세율
2-1: 과세표준 및 세율
부담부 증여(負擔附 贈與)란 수증자가 부동산에 담보된 증여자의 채무(임대보증금, 은행대출금 등)를 승계하는 조건으로 증여받는 것을 의미합니다. 승계되는 채무를 유상취득분이라고 하고, 채무 이외 부분을 무상취득분이라고 합니다. 부담부 증여의 과세표준은 다음과 같습니다.
- 유상취득분 : 승계되는 채무금액(임대보증금, 은행대출금 등)
- 무상취득분 : 시가인정액에서 채무금액을 차감한 금액(시가인정액 - 채무금액)
과세표준을 확정한 이후 취득세 세율은 다음과 같습니다.
- 유상취득분 : 매매 취득세율이 적용되어 기본세율(1~3%), 중과세율(8%, 12%) 적용
- 무상취득분 : 증여 취득세율이 적용되어 기본세율(3.5%), 중과세율(12%) 적용
| 구분 | 유상취득분 | 무상취득분 |
| 과세표준 | 채무금액 | 시가인정액 - 채무금액 |
| 취득세율 | 매매 취득세율 | 증여 취득세율 |
이때 유의할 점은 증여자에게는 무상취득분에 대해서는 증여세가 유상취득분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다. 따라서 부담부 증여 시 증여세, 취득세뿐만 아니라 양도소득세까지 고려하여 증여계획을 수립하여야 합니다.
2-2: 부담부 증여 시 증여추정
부담부 증여시 증여추정이란 수증자가 증여자와 가족관계에 있는 경우 수증자의 소득이 입증되지 않으면 유상취득분을 인정하지 않고, 주택 전체를 무상으로 취득한 것으로 보아 증여 취득세율이 적용되는 것을 말합니다.
수증자의 소득 증명은 국세청에서 발급해 주는 "소득금액증명원"으로 하고 정부 24에서 간편하게 발급받을 수 있습니다. 따라서 주택을 부담부 증여할 경우에는 수증자의 소득이 증명되는지 여부를 먼저 확인해 보아야 합니다.
증여 취득세율 계산기
취득세는 지방세로 위택스(www.wetax.go.kr)에서 간편하게 미리 계산해 볼 수 있습니다. 위택스(www.wetax.go.kr)의 "취득세 신고"를 통해 신고절차를 따라가면 시가인정액 조회부터 산출세액까지 확인이 가능합니다.
