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아파트 등 주택을 취득할 때 부과되는 취득세는 주택수와 해당 주택의 소재지에 따라 1~12%의 세율이 적용됩니다. 특히 주택 수가 많고 조정대상지역에 소재할 경우 8% 또는 12%의 중과세율이 적용됩니다.
이러한 주택수의 판정은 개인이 아닌 "세대"를 기준으로 판정합니다. 취득세에서 중과여부 판정의 기준이 되는 1세대의 범위와 주택수 산정방법, 공익성 등이 있어서 중과세율이 적용되지 않은 중과제외 주택에 대해서도 자세히 알려드리겠습니다.
1세대의 범위
1-1: 1세대의 범위
취득세에서 중과주택 여부를 판정할 때 주택의 소유자는 개인이 아닌 "세대"를 기준으로 판정합니다. 이때 1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대를 말합니다. 배우자는 사실혼을 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 경우에는 가족으로 보아 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 봅니다.
1-2: 1세대의 판단기준일
취득세에서 1세대는 "취득일"을 기준으로 판단합니다. 취득일은 사실상의 잔금지급일을 말합니다. 다만, 신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일로부터 60일이 경과한 날을 말합니다.
만약에 취득일 전에 등기를 한 경우에는 그 등기일이 취득일이 됩니다. 참고적으로 취득일과 관련하여 증여는 증여계약일, 상속은 상속개시일(사망일), 신축의 경우에는 사용승인일·임시사용승인일·사실상 사용일 중 빠른 날이 취득일이 됩니다.
1-3: 30세 미만 자녀의 세대판정
미혼인 30세 미만인 자녀는 주택을 취득하는 사람과 주민등록표에 세대를 분리하여 거주하고 있더라도 동일세대로 간주합니다. 다만, 미혼인 30세미만의 자녀가 일정소득이 있다면 각각 별도세대로 인정됩니다. 별도세대로 인정되는 기준은 다음과 같습니다.
- 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않을 것
- 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상일 것. ☞ 2024년 기준 12개월 환산금액은 1,070만 원 정도
- 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생게를 유지할 수 있을 것
그러나 미성년자는 위 요건을 충족하여도 별도세대로 볼 수 없고 1세대의 범위에 포함됩니다.
1-4: 부모 동거봉양 합가시 세대판정
자녀가 취득일 현재 65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우에는 직계존속과 자녀를 각각 별도세대로 간주합니다. 이때 직계존속은 배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만이어도 상관없습니다.
주택을 취득한 날에 부모 중 한사람이 65세가 넘으면 되므로 65세 이전에 합가 하였어도 취득일에 65세가 넘으면 별도세대로 인정됩니다.
1-5: 취학 또는 근무상형편 등 세대판정
취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우로 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우에는 다른 가족과 별도세대로 간주합니다. 또한 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날로부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 이전하는 경우에도 별도세대로 인정됩니다.
주택 수 판정
1세대의 범위가 확정되면 다음으로 1세대가 소유하고 있는 주택 수를 산정합니다. 1세대가 소유하고 있는 주택 수에 따라 중과세율 여부가 적용되기 때문입니다. 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에서 소유하는 주택의 수를 말합니다. 그러므로 내가 취득하는 주택이 몇번째 주택인지에 따라 세율이 확정됩니다. 주택 수에는 주택 뿐만아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 포함합니다.
2-1: 주택의 부속토지
지방세법 제11조 제1항 제8호에서 주택의 취득세율을 적용함에 있어 주택을 주택법에 규정된 주택의 개념을 준용하고 있습니다. 따라서 주택의 부속토지도 주택의 범위에 포함되므로 주택의 부속토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 간주되어 주택 수에 포함되니 유의해야 합니다. 또한 지방세법 시행령 제29조 제2항에서는 1가구 1주택의 범위에 "주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다"라고 규정되어 있습니다.
주택법 제2조(정의) 제1호 "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2-2: 동시취득 및 공동소유 주택
주택 수를 판정함에 있어 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 취득 순서를 정할 수 있습니다. 따라서 취득가액이 작은 주택을 후순위로 할 경우 중과세율이 적용되더라도 과세표준이 낮아져 취득세를 절세할 수 있습니다.
또한, 취득세에서 주택 수의 판정은 세대를 기준으로 판정합니다. 따라서 주택을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다. 하지만 별도세대원과 공동으로 소유하는 주택은 각각의 세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다.
2-3: 상속주택
상속으로 취득한 주택은 상속개시일로부터 5년 동안은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이와 관련된 법은 202. 8. 12.에 시행되었기 때문에 이전에 상속받은 주택은 2020. 8. 12.부터 5년을 기산해서 주택 수 산정에서 제외합니다.
1개의 주택을 여러사람이 공동상속을 받은 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 봅니다. 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 당해 주택에 거주하는자 → 나이가 가장 많은 사람 순으로 소유자를 판정합니다.
2-4: 오피스텔
오피스텔을 처음 취득할 때는 취득시점에 해당 오피스텔을 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할지 여부가 확정되지 않은 상태이기 때문에 업무시설에 대한 취득세율 4%가 적용됩니다. 하지만 오피스텔을 취득한 이후 소유자의 주택 수를 계산할 때는 재산세가 주택으로 과세되는 경우에 한하여 주택 수에 가산합니다.
2020. 8. 12. 이전에는 주택분 재산세를 납부하고 있어도 주택 수 산정되지 않았으나 법개정으로 인해 2020. 8. 12. 이후 취득분부터 주택 수에 가산이 됩니다. 따라서 오피스텔을 2020. 8. 12. 이전에 취득하였다면 주택 수에 포함되지 않습니다.
2-5: 조합원입주권과 주택분양권
조합원입주권과 주택분양권은 주택을 취득한 것이 아닙니다. 둘 다 향후 주택이 완공되어 주택을 취득할 때 취득세를 납부하게 됩니다. 하지만 중과여부를 판단하기 위한 주택 수를 판단할 때는 입주권이나 분양권만 취득하였더라도 주택으로 보아 주택 수에 포함합니다. 따라서 조합원입주권이나 주택분양권을 취득한 상태에서 다른 주택을 구입할 때에 주택 수에 포함된다는 것입니다.
모든 조합원입주권과 주택분양권이 주택 수에 포함되는 것은 아니고 개정된 법 시행일(2012. 8. 12.) 이후에 취득한 입주권과 분양권부터 주택 수에 포함된다. 다만, 2020. 8. 11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020. 8. 12. 이후 취득한 입주권과 분양권은 주택 수에서 제외됩니다.
주택분양권에 대한 취득세 적용방법과 절세법에 대해서는 아래 버튼을 클릭하시면 자세히 알아보실 수 있습니다.
중과대상 주택 수 산정시 제외되는 주택
중과대상 주택 수 산정시 제외되는 주택이란 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되어 중과대상 주택 수 판정시 주택 수에서 제외되는 주택을 의미합니다. 대표적인 사례로 시가표준액 1억원 이하 주택이 있습니다. 시가표준액 1억 원 이하의 주택을 소유한 상태에서 다른 주택을 취득하더라도 시가표준액 1억 원 이하 주택은 주택 수에 산정되지 않습니다. 이와 같은 주택으로 노인복지주택, 가정어린이집, 농어촌주택, 사원용주택, 등록문화재 주택 등이 있습니다.
이와 유사한 개념으로 중과세율 적용제외 주택이 있습니다. 중과대상 주택 수 산정시 제외되는 주택과 마찬가지로 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되어 주택 수와 소재지에 상관없이 무조건 기본세율(1~3%)이 적용되는 주택을 의미합니다. 위 두 주택은 적용범위가 동일하며 대표적인 것으로 시가표준액 1억 원 이하 주택입니다.
