토지, 상가, 오피스텔, 조합원입주권 취득세 세율

부동산을 매매로 취득할 때 부과되는 취득세는 부동산의 종류에 따라 다릅니다. 가장 복잡하고 경우의 수가 많은 것이 아파트 등 주택을 매매로 취득할 경우에 부과되는 취득세율이고 그외 토지, 상가 등은 대부분 단일 취득세율을 적용합니다. 먼저 아파트 등 주택의 취득세 세율에 대해 알고 싶으시면 아래 붉은 색 버튼을 클릭하시면 자세히 설명해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

아파트 등 주택을 매매로 취득할 경우를 제외한 나머지 부동산인 토지, 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 조합원입주권에 대한 취득세 세율에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

 

토지, 상가, 지식산업센터 등 취득세 세율

아파트 등 주택은 주택수와 소재지에 따라 기본세율과 중과세율로 구분하여 세율을 적용하고 있습니다. 하지만 취득하는 부동산이 주택이 아닌 토지, 상가, 지식산업센터의 경우에는 일률적으로 4%의 단일세율을 적용하고 있습니다.

 

 

오피스텔 취득세 세율

2-1: 오피스텔 주택수 계산방법

오피스텔의 경우 취득세에서 특이한 위치에 있습니다. 특히 취득세 중과대상 주택수를 판정함에 있어 가장 혼동하는 것이 주거용 오피스텔입니다. 만약 소유하고 있는 오피스텔에 대해 재산세가 주택분으로 과세되고 있다면 취득세의 주택수를 계산할 때 주택으로 봅니다. 다만, 이때도 법이 개정된 2020. 8. 11. 이후에 취득한 오피스텔만 해당되며 그 이전에 취득한 오피스텔은 재산세가 주택분으로 과세되어도 주택수에는 포함되지 않습니다.

 

이와관련하여 오피스텔 등 1세대가 소유하고 있는 주택수 계산방법에 대해 자세히 알고 싶으시면 아래 버튼을 클릭하시면 자세한 내용을 보실 수 있으십니다.

 

 

 

 

2-2: 오피스텔 신규 취득시 취득세율

오피스텔을 신규취득하는 경우 취득세가 어떻게 부과되는지 혼동하는 경우가 많습니다. 즉, 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔의 경우, 해당 오피스텔을 주택으로 보아 주택분 취득세가 적용되는지 여부입니다. 비록 오피스텔은 취득세 중과여부를 판단하는 주택수를 계산할 때 주택으로 산정된다고 하더라도 건축물대장상에는 엄연한 업무시설로 등재되어 있습니다. 따라서 주택에 대한 취득세율이 적용되기 위해서는 주거용으로 사용하고 있어야 할 뿐만아니라 건축물 대장 등에도 주택으로 기재되어 있어야 하기 때문에 주택용 오피스텔도 신규취득시에는 업무시설에 대한 취득세인 4%의 단일 세율이 적용됩니다.

 

 

 

조합원입주권 취득세 세율

3-1: 조합원 입주권의 의미 및 전환시점

조합원입주권이란 "도시 및 주거환경정비법"에 따른 재건축 및 재개발 사업의 관리처분계획의인가 및 "빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 정비사업 또는 소규모 재건축·재개발사업 등의 사업시행인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 이 경우 입주자로 선정된 지위란 정비사업조합의조합원으로서 취득한 것과 그 조합원으로부터 취득한 것을 말하며, 이에 딸린 토지를 포함합니다. (소득세법 제88조)

 

여기서 문제되는 것은 조합원입주권이 발생하는 시점입니다. 조합원입주권은 기존의 주택을 멸실하고 새로운 주택 취득할 지위이기 때문입니다. 양도소득세에서는 관리처분계획인가일을 기준으로 주택과 조합원입주권으로 구분하지만 취득세에서는 종전주택의 멸실일을 기준으로 주택과 조합원 입주권을 구분합니다. 

 

3-2: 조합원입주권 단계별 취득세 세율

✅ 조합원입주권 취득시

주택이 조합원입주권으로 전환되는 시점은 양도소득세와는달리 취득세에서는 종전주택의 멸실을 기준으로 합니다. 따라서 취득일 현재 주택이 멸실되지 않았다면 주택에 대한 취득세(1~3% 또는 8%, 12%)를 납부해야 하고, 주택이 멸실되었다면 주택이 아닌 토지를 취득한 것이기 때문에 토지에 대한 취득세4.8%를 납부해야 합니다. 주택에 대한 취득세 세율은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

✅ 조합원입주권에 의한 주택 완공시

조합원입주권에 의해 주택이 완공될 경우 해당 주택에 대한 취득세를 납부해야 합니다. 하지만 주택분양권과는 달리 조합원입주권에 의한 주택의 취득은 원시취득에 해당하여 2.8%의 단일세율이 적용됩니다. 이때 취득시점은 신축주택의 사용승인일이 됩니다.

 

 

 

 

✅ 조합원입주권관련 단계별 취득세율 정리

구분	종전 주택 멸실 前	종전 주택 멸실 後	주택 완공시점
과세대상	종전 주택	토지	신규 주택
취득세율	기본세율 : 1~3%           중과세율 : 8%, 12%	4%	2.8%

 

3-3: 재개발사업 원조합원에 대한 취득세 감면

재개발 사업 정비구역지정 고시일 이전부터 부동산을 소유했던 사람(원조합원)이 재개발사업의 시행으로 주택을 취득하여 1가구 1주택에 해당하면 다음과 같이 취득세를 감면받을 수 있습니다( 지방세특례제한법 제74조 제5항).

1. 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 75%를 경감
2. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡  이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 50%를 경감