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2022. 12. 21. 정부에서는 2023년 경제정책방향 발표를 발표하였습니다. 발표내용 중 부동산 세제와 관련하여 주목할 점은 취득세였습니다. 기본적인 매매와 증여와 관련된 취득세를 대폭 인하하겠다는 내용이었습니다. 다주택자와 법인투자자에게는 희소식이었습니다.
취득세를 인하하기 위해서는 지방세법을 개정하여야 합니다. 하지만 여야의 입장차로 2024년 현재까지도 지방세법 개정은 이루어지지 않고 있습니다. 올해는 총선이 있는 해로 총선 이후에나 취득세의 개정향방이 결정날 것으로 예상됩다.
아직 지방세법 개정은 안되었지만 현재 적용되는 아파트 등 주택의 취득시 적용되는 취득세율과 적용방법에 대해 알아보겠습니다. 단순 매매부터, 증여와 부담부증여, 상속까지 상세히 말씀드리겠습니다.
1. 주택 매매 취득세
1-1: 과세표준 및 취득세율
아파트 등 주택의 취득세 계산은 과세표준에 취득세율을 곱합니다. 과세표준은 주택을 구입한 가격으로 취득가액을 말합니다. 과세표준에 적용되는 세율은 취득가액에 따라 기본세율인 1%~3%의 세율이 적용되며, 주택수와 소재지(조정대상지역)에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용됩니다.
주택 매매 취득시 적용되는 기본세율 다음과 같습니다.
| 취득가액 | 취득세율 |
| ~ 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1% ~ 3% |
| 9억원 초과 ~ | 3% |
6억원 초과 ~ 9억 원 이하 주택에 적용되는 취득세율(1~3%)은 아래 계산방식으로 산출합니다. 이 계산방법에 따라 취득가액이 7억 5천만 원인 주택의 취득세율은 2%(취득세 1,500만 원)가 됩니다.
기본세율 외에 중과세율(8% 또는 12%)는 취득주택의 소재지에 따라 다주택자가 주택을 취득할 때 적용됩니다. 즉, 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하고 있으면 2번째 주택부터, 비조정대상지역에 소재하고 있으면 3번째 주택부터 중과세율이 적용됩니다. 현재 조정대상지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 해당됩니다 그리고 법인은 주택수, 소재지와 무관하게 12%의 단일 중과세율이 적용됩니다.
| 구분 | 취득세율 | |
| 1주택자 비조정대상지역 2주택자 |
6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1% ~ 3% | |
| 9억원 초과 ~ | 3% | |
| 조정대상지역 2주택자 비조정대상지역 3주택자 |
8% | |
| 조정대상지역 3주택 이상자 비조정대상지역 4주택 이상자 |
12% | |
| 법인 | 12% | |
아파트 등 주택 뿐만 아니라 토지, 상가, 오피스텔, 조합원입주권, 주택분양권 등의 부동산 취득세 계산에 적용되는 과세표준과 세율에 대한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
1-2: 주택 매매 취득세율 개정 동향
2022. 12. 21. 정부에서는 2023년 경제정책방향을 발표하면서 부동산 경기 활성화를 위해 주택 매매 취득세율을 인하하는 정부 추진안을 발표습니다. 발표내용은 2주택까지는 취득세 중과세율 대신 1~3%까지의 기본세율을 적용하며, 3주택 이상과 법인이 취득하는 주택은 종전 중과세율의 50%까지 인하하겠다는 내용입니다. 이를 간략히 표로 정리하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 | |
| 개인 | 1주택 | 1% ~ 3%(기본세율) | |
| 2주택 | |||
| 3주택 | 6% | 4% | |
| 4주택 | 6% | ||
| 법인 | 주택 수 무관 | 6% | |
그러나 여야 합의가 이뤄지지 않으면서 지방세법이 현재까지도 개정되지 않고 있습니다. 정부에서는 2024년 초에 다시 추진할 예정이라고 발표하고 있으며 2024년에 지방세법에 개정된다고 하더라도 당초 발표하였듯이 취득세 인하율은 2022. 12. 21.부터 소급적용할 예정이라고 합니다. 따라서 지방세법의 개정이 이뤄진다면 2022. 12. 21. 이후 주택을 취득하여 중과세율이 적용된 매수인은 기본세율이 적용되는 차액을 환급받을 수 있습니다.
2. 주택 단순증여 취득세
2-1: 과세표준 및 세율
아파트 등 주택을 증여로 취득할 경우 증여세는 별론으로 하고 취득세는 주택소재지와 공시가격에 따라 기본세율 3.5%와 중과세율 12%가 적용됩니다. 이때 과세표준은 시가인정액으로 합니다. 2022년까지는 주택공시가격이 과세표준이었으나 2023년에 개정되어 시가인정액으로 변경되었습니다.
시가인정액이란 취득일(증여일) 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래되는 가액을 말합니다. 시가인정액으로 인정될 수 있는 것은 평가기간에 따라 달리 적용됩니다.
- 취득일(증여계약일)로부터 6개월 前에서 3개월 後(신고납부기한)까지의 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액
- 취득일(증여계약일)로부터 6개월 前에서 취득세 신고일까지의 유사부동산에 대한 매매 사례 가액
- 주택공시가격이 1억원이하이거나 시가인정액을 알 수 없는 경우에는 시가표준액을 적용합니다.
시가인정액에 대한 보다 자세한 내용은 아래 버튼을 클릭하시면 확인해 보실 수 있습니다.
12%의 중과세율이 적용되는 주택은 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택이며 주택공시가격이 3억 원 이상인 경우입니다. 지분이나 부속토지만을 증여한 경우라도 전체 주택공시가격으로 판단합니다. 그리고 증여일 현재 증여자가 1세대 1주택자에 해당하면 수증자의 주택 수에 상관없이 중과세율을 적용하지 않습니다.
아파트 등 주택 뿐만아니라 증여 부동산 취득에 대한 취득세율과 주택에 적용되는 중과세율 적용대상과 제외 대상에 대한 상세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
2-2: 주택 단순증여 취득세율 개정안
증여 취득세율 또한 2022. 12. 21. 2023년 경제정책방향 발표 시 증여 취득세율에 대해서도 인하계획을 발표했었습니다. 그러나 매매 취득세율과 같이 현재까지 여야 합의가 이뤄지지 않아 지방세법이 개정되지 않고 있습니다. 2024년 초에 다시 추진할 예정이고 지방세법이 개정되면 2022. 12. 21. 취득분부터 소급적용할 예정이라고 합니다. 정부에서 발표한 증여 취득세율 인하안은 기본세율은 3.5%로 동일하지만 중과세율은 12%에서 6%로 인하할 예정입니다.
3. 주택 부담부증여 취득세
3-1: 부담부 증여의 의미 및 취득세율
부담부증여란 임대보증금이나 은행대출금 등 부동산에 포함된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여받는 것을 말합니다. 이때 인수하는 채무를 유상취득분이라고 하고 채무 이외 부분을 무상취득분이라고 해서 취득세율이 달리 적용됩니다. 무상취득분은 증여취득세율이 유상취득분은 매매취득세율이 각각 적용됩니다. 그리고 유상취득분에 대해서 증여자에는 양도소득세가 적용됩니다.
- 무상취득분 : 시가인정액에서 채무(임대보증금, 은행대출금 등) 금액을 차감한 금액을 과세표준으로 하여 증여 취득세율(기본세율 3.5%, 중과세율 12%)이 적용됩니다.
- 유상취득분 : 채무금액을 과세표준으로 하여 매매 취득세율(기본세율 1~3%, 중과세율 8% 또는 12%)이 적용됩니다.
양도소득세 계산방법 및 세율은 아래 버튼을 클릭하시면 확인하실 수 있습니다.
3-2: 부담부증여시 증여추정
수증자(증여받는자)가 증여자와 가족관계에 있는 경우 수증자가 일정 소득이 있어야 합니다. 배우자 또는 직계존비속으로부터 부담부 증여를 받는 경우 수증자의 소득이 증명되지 않으면 유상취득분을 인정하지 않습니다. 따라서 해당 부동산 전체를 무상으로 취득한 것으로 보아 매매 취득세율이 아닌 증여에 대한 취득세율이 적용됩니다. 일반적으로 수증자의 소득 증명은 국세청에서 발급해 주는 "소득금액증명원"으로 증명하고 정부24에서 간편하게 발급받을 수 있습니다. 따라서 주택을 부담부 증여로 취득할 경우에는 수증자의 소득이 증명되는지 여부를 먼저 확인해야 하며, 이에 따라 납부할 취득세가 얼마인지를 미리 파악하는 것이 절세의 한 방법입니다.
4. 주택 상속 취득세
주택 상속에 따른 취득세율을 부과할 때 적용하는 과세표준은 증여와는 달리 시가표준액(주택공시가격)입니디. 이에 따른 세율은 기본세율은 2.8%, 1가구 1주택자에 대한 특례세율은 0.8%가 적용됩니다.
특례세율(0.8%) 적용대상은 다음과 같습니다.
- 피상속인이 아닌 재산을 물려받는 상속인의 입장에서 1세대 1주택인 경우 특례세율을 적용받을 수 있습니다. 따라서 피상속인이 다주택자인 경우에도 상속인이 무주택 상태에서 각각 1채씩 상속을 받는다면 특례세율을 적용받게 됩니다.
- 주택을 공동으로 상속받는 경우 주된 상속인(지분이 가장 큰 자 → 상속주택에 거주한 자 → 최연장자)이 상속주택을 취득한 것으로 보아 특례세율을 적용합니다. 따라서 주택을 공동상속 할 경우 무주택자에게 지분율을 51%로 하는 것이 취득세에서 유리합니다. 구체적인 사례는 사례에서 살펴보겠습니다.
<사례 1> 1주택을 소유한 아버지가 사망하였고 어머니는 무주택, 아들 1주택자인 경우의 취득세는?
☞ 무주택자인 어머니가 상속받을 경우에는 1가구 1주택자가 되어 0.8%의 특례세율이, 1주택자인 아들이 상속받을 경우에는 2주택자가 되어 기본세율인 2.8%의 취득세율이 적용된다.
<사례 2> 위 사례 1에서 공동 상속할 경우 상속지분율에 따른 취득세 부과는?
☞ 어머니 60%, 아들 40% : 어머니가 주된 상속인이므로 어머니의 주택으로 보아 어머니, 아들 모두 특례세율 0.8% 적용
☞ 어머니 40%, 아들 60% : 아들이 주된 상속인이므로 아들의 주택으로 보아 어머니, 아들 모두 기본세율 2.8% 적용
<사례 3> 2주택자인 아버지가 사망 후 무주택인 아들과 딸에게 상속을 하여 주었습니다. 첫 번째 주택은 아들에게 100% 상속하였으나 두 번째 주택은 아들과 딸에게 공동상속해 주었을 경우 사안에 따른 취득세율 적용은?
☞ 여기서 쟁점이 되는 사안은 아들의 취득세율이 될 것입니다. 우선 아들은 무주택 상태에서 첫번째 주택을 상속받았기 때문에 1세대 1주택자가 된 상태입니다. 이때 두 번째 주택의 상속지분을 아들이 50%가 넘는다면 아들은 2개의 주택 모두 기본세율인 2.8%가 적용되고, 두 번째 주택의 상속지분을 50% 이하라면 두 번째 주택의 주된 상속인은 딸이 되어 2개 주택 모두 특례세율 0.8%가 적용됩니다. 따라서 주택의 지분율을 조정하여 취득세를 절감할 수 있습니다.
상속 부동산에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 확인해 보시기 바랍니다.
취득세 간편 계산기
취득세는 지방세로 위택스에서 간편하게 미리 계산해볼 수 있습니다. 우선 매매 취득세율은 로그인 없이 위택스 → 신고하기 → 지방세 미리계산 → 취득세(지방세)에서 계산합니다. 하지만 정확한 계산을 위해서는 신고https://www.wetax.go.kr/main/하기 화면에서 계산해 볼 것을 권장합니다. 신고하기 화면에서는 매매 취득세율뿐만 아니라 증여, 상속에 의한 취득세율까지 계산이 가능합니다.
지금까지 아파트 등 주택을 신규로 취득할 때 부과되는 취득세에 대해 알아보았습니다. 현재 과도한 취득세율로 인해 부동산 경기의 침체가 가속화되는 측면이 있습니다. 정부에서는 이러한 문제점을 인식하고 인하를 추진하고 있으나 취득세를 지금의 수준으로 인상한 現 야당의 반대로 번번이 무산되고 있습니다. 하지만 올해는 총선이 있는 해로 총선이 끝나면 본격적으로 다시 논의가 있을 것으로 예상됩니다. 취득세가 인하된다면 소급적용까지 된다니 기대해 볼 만할 것입니다.
