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주택분양권은 부동산에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 의미합니다. 주택분양권도 주택이 완공되어 입주 시 취득세가 부과되는데 언제 주택으로 보느냐에 따라 다른 세율이 적용됩니다. 이러한 주택분양권에 대한 취득세에 대해 자세히 알려드리겠습니다. 특히 주택분양권 취득 후 세대 분리 또는 합가 할 경우 취득세가 어떻게 변하는지 말씀드린 후 절세팁도 알려드리겠습니다.
주택 취득시 취득세율
2020. 7. 10. 발표된 7.10 부동산 대책에는 취득세와 관련한 중요한 내용이 포함되어 있었습니다. 현재와 같이 아파트 등 주택의 취득세율을 소유하고 있는 주택 수와 취득하는 주택의 소재지에 따라 1~12%의 세율을 부과한다는 내용입니다. 이때 주택 수에 따른 중과세 여부는 취득하는 주택이 1세대를 기준으로 몇 번째 주택인지 여부에 따라 차등 취득세율을 적용하게 됩니다. 인상된 취득세율은 2020. 8. 12. 취득분부터 적용되었습니다.
| 구분 | 취득세율 | |
| 1주택 비조정대상지역 2주택 |
6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | 1%~3% | |
| 9억 원 초과 ~ | 3% | |
| 조정대상지역 2주택 비조정대상지역 3주택 |
8% | |
| 조정대상지역 3주택 이상 비조정대상지역 4주택 이상 |
12% | |
| 법인 | 12% | |
정부에서는 침체된 부동산 경기를 활성화하기 위해 2022. 12. 1. 주택의 취득세율 현재의 50%까지 인하하는 계획을 발표했었습니다. 하지만 여야합의가 이뤄지지 않으면서 현재까지도 개정되지 않고 있습니다. 2024년에 다시 추진할 계획이며 만약 지방세법이 개정되어 취득가 인하된다면 2022. 12. 21. 이후 취득분까지 소급 적용할 것이라고 합니다.
주택분양권 취득세율 적용방법
주택분양권은 주택이 아닌 향후 주택을 취득할 권리를 취득한 것입니다. 그래서 주택분양권을 취득하였다고 바로 주택분 취득세가 적용되는 것이 아니라 주택이 완공되었을 때 비로소 주택분 취득세가 적용됩니다. 하지만 이러한 주택분양권은 현재 주택을 소유한 것은 아니지만 주택분양권을 소유한 상태에서 다른 주택을 취득할 경우에는 주택 수에 포함되어 중과세율이 적용될 수도 있어 주의하여야 합니다.
주택분양권이 주택 수에 포함되는 내용은 앞서 말씀드린 2020년 7.10 부동산 대책에 포함되어 2020. 8. 12. 취득분부터 주택분양권이 주택 수에 포함되게 되었습니다. 따라서 2020. 8. 11. 이전에 취득한 주택분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
취득세을 적용함에 있어 주택 수의 판정시점은 주택의 취득시점입니다. 일반적으로 주택을 취득하는 시점에 몇 번째 주택을 취득하는지에 따라 기본세율 또는 중과세율이 적용됩니다. 하지만 2020. 8. 12. 이후에 취득한 주택분양권은 완공시점의 주택 수가 아닌 주택분양권을 취득한 시점의 주택 수를 기준으로 취득세율(기본세율 또는 중과세율)을 적용합니다. 다만 2020. 8. 11. 이전에 취득한 주택분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로 주택이 완공된 시점의 주택 수를 기준으로 취득세율을 적용합니다.
예를 들어 이미 2채의 주택을 소유한 상태에서 조정대상지역에 소재하고 있는 주택분양권을 취득한 상황을 가정해 보겠습니다 다. 주택분양권을 2020. 8. 12. 이후에 취득했다면 기존의 주택 2채를 주택 완공 전에 매도(양도)하였더라도 주택분양권을 취득한 시점에는 주택 수가 3채가 됩니다. 따라서 완공시점에는 완공된 주택 1채만 소유하게 되더라도 기본세율이 아닌 조정대상지역 2주택 이상으로 12%의 중과세율이 적용됩니다.
주택분양권 취득세 관련 절세방법
3-1: 세대와 주택 수의 판정시점
주택 취득세율은 1세대가 소유하고 있는 주택 수에 따라 중과세율 적용여부를 결정하게 됩니다. 이때 1세대와 주택 수의 판정시점은 주택의 취득일이 됩니다. 주택의 취득일에 1세대가 1주택을 취득하게 되면 1~3%의 기본세율이 적용됩니다.
그런데 주택분양권은 세대와 주택의 판정시점이 다릅니다. 주택분양권은 주택 완공시점에 취득세율을 적용합니다. 따라서 1세대 여부를 판정하는 세대 판정시점은 주택의 취득일인 신축주택 취득일이 됩니다. 하지만 주택 수의 판정시점은 지방세법 제28조의4 ① 단서조항에 따라 세대의 판정시점과는 달리 신축주택 취득일이 아닌 주택분양권 취득일의 주택 수에 따라 취득세율을 적용하게 됩니다.
- 주택분양권 완공 시 1세대 판정시점 : 주택 취득일로 신축주택 취득일(지방세법시행령 제28조의3)
- 주택분양권 완공 시 주택 수 판정시점 : 주택분양권 취득일(지방세법시행령 제28조의4 ①)
주택분양권에서 1세대의 판정시점과 주택 수의 판정시점이 다른 이유는 1세대의 판정시점을 규정한 지방세법시행령 제28조의3에는 주택분양권과 관련된 규정이 없으나, 주택 수의 판정시점을 규정하고 있는 지방세법시행령 제28조의4에는 제1항에 "~주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 ~ 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다."라고 규정되어 있기 때문입니다.
3-2: 세대분리로 취득세 절세
부모의 집에 거주하는 자녀가 2020. 8. 12. 이후 주택분양권을 취득하였을 경우 세대분리로 어떻게 절세할 수 있을지 말씀드리겠습니다.
부모의 집에서 함께 거주하던 甲은 2020. 8. 12. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택분양권을 취득하였습니다. 주택분양권에 의한 주택이 완공되기 전에 규정에 맞게 세대를 분리하였을 경우 취득세는?
- 주택분양권에 의한 취득세는 주택이 완공되는 시점에 부과가 됩니다. 이때 1세대 1주택자라면 조정대상지역이라도 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
- 1세대를 판정하는 시점은 신축 주택이 완공되는 시점이므로 세대분리가 완벽하게 되었다면 1세대 요건을 충족하고 있습니다.
- 위 1세대의 주택 수는 신축주택 취득일을 기준으로 하는 것이 아닌 주택분양권 당시의 주택 수를 기준으로 판정하므로 세대 분리를 한 甲의 주택은 甲만의 주택을 주택 수로 산정하므로 1세대 1주택 요건을 충족하여 기본세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다.
- 왜냐하면 취득세는 1세대가 소유하고 있는 주택의 수와 소재지에 따라 중과여부가 결정됩니다. 위 사례에서 1세대의 범위는 주택분양권 취득시점이 아닌 신축주택 취득시점입니다. 따라서 취득세가 부과되는 신축주택 취득일의 1세대는 甲만 해당되고 부모는 포함되지 않습니다. 주택 수 판정시점이 주택분양권 취득시점이라고 하더라도 기 판정된 1세대에 포함된 甲의 주택 수만 산정하게 되는 것입니다.
하지만 위 사례와는 반대로 주택분양권을 취득한 상태에서 주택을 보유하고 있는 부모와 세대합가를 한 경우 신축주택 취득일에 1세대의 범위에 부모가 포함되기 때문에 다주택자가 되어 중과세율이 적용되게 됩니다. 결국 부모의 집에 거주하면서 주택분양권을 취득한 자녀는 주택이 완공되기 전에 세대분리를 해야 취득세를 절감할 수 있습니다.
3-3: 세대분리방법(1세대 판정기준)
취득세를 부과함에 있어 주택 수 판정은 개인이 아닌 "세대"를 기준으로 판정합니다. 여기서 말하는 1세대란 "주택을 취득하는 사람과 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)을 의미합니다. 이때 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 주민등록표에 세대를 분리하여 함께 거주하지 않더라도 동일세대로 간주합니다.
다만, 30세 미혼의 자녀라고 할지라도 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않고 국민기초생활보장법에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상(2024년 기준 89만 원 상당)이며 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 있으면 독립세대로 인정이 됩니다.
