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아파트 등 주택을 양도할 때 발생하는 이익을 과세대상으로 부과되는 세금을 양도소득세라고 합니다. 쉽게 말해 주택을 팔 때 생기는 소득에 대해서 부과되는 세금입니다. 2023년에 개정된 양도소득세 세율과 양도소득세 계산방법, 비교과세에 대해서 알려드리겠습니다.
양도소득세 세율
아파트 등 주택의 양도소득세는 보유기간에 따라 다른 세율이 적용됩니다. 주택 수와 주택의 소재에 따라 중과되는 경우를 제외하고 양도소득세는 보유기간이 짧을수록 세율이 높다는 것이 특징입니다. 그리고 세율은 단순히 주택을 처음 취득한 취득가액과 양도가액의 차액에 적용하는 것이 아니라 양도차익에 필요경비와 장기보유특별공제, 기본공제 등을 제한 과세표준에 적용하는 것입니다.
1-1: 보유기간에 따른 양도소득세 세율
양도소득세는 보유기간에 따라 단일세율과 기본세율로 구분됩니다. 단일세율은 보유기간 2년 미만의 주택에 적용되는 세율로 60%~70%의 세율이 적용됩니다. 기본세율은 보유기간 2년 이상의 주택에 적용되는 세율로 과세표준(금액)에 따라 6%~45%의 8단계 누진세율이 적용됩니다.
[보유기간에 따른 양도소득세율(출처 : 국세청 홈페이지)]
| 구분 | 주택·조합원 입주권 | 주택 분양권 |
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 |
이와같이 양도소득세는 보유기간에 따라 세율이 달리 적용되므로 아파트 등 주택은 2년 보유 후 매도하는 것이 절세 측면에서 매우 유리합니다.
이때의 보유기간은 매매와 상속에 의한 취득의 경우는 취득일부터 양도일까지, 증여의 경우는 증여등기 접수일부터 양도일까지를 말합니다.
1-2: 양도소득세 기본세율(2년 이상 보유 시)
앞서 말했듯이 아파트 등 주택을 2년 이상 보유할 경우 8단계 누진세율이 적용되는데 부과되는 세율은 다음과 같다.
[양도소득세 기본세율(출처 : 국세청 홈페이지)]
| 보유기간 | 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 2년 이상 보유 |
1,200만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 1,260,000 | |
| 8,8000만원 이하 | 24% | 5,760,000 | |
| 1.5억원 이하 | 35% | 15,440,000 | |
| 3억원 이하 | 38% | 19,940,000 | |
| 5억원 이하 | 40% | 25,400,000 | |
| 10억원 이하 | 42% | 35,400,000 | |
| 10억원 초과 | 45% | 65,400,000 |
기본세율을 적용하는 방법은 누진공제액을 활용하면 간편하게 계산할 수 있습니다. 과세표준이 1억원일 경우 과세표준에 해당 세율을 곱하고 누진공제액을 차감해 주면 산출세액을 계산할 수 있습니다.
과세표준이 1억원일 경우 누진공제액을 활용한 양도소득세 산출세액 계산방법
☞ 과세표준 × 세율 - 누진공제액 = 100,000,000원 × 35% - 15,440,000원 = 19,560,000원
1-3: 다주택자 중과세율
현행 소득세법에서는 주택 수와 소재지에 따라서 기본세율에 20% 또는 30%의 세율을 중과하는 다주택자 중과세율을 채택하고 있습니다. 다주택자 중과제도는 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 중과대상 주택을 양도하는 경우에 부과하는 세율로서 2주택자에게는 기본세율에 20%를 가산하고, 3주택 이상자에게는 30%를 가산하게 됩니다.
2주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 양도하였고 과세표준이 1억 원인 경우 양도소득세 산출세액 계산방법은
☞ 과세표준 × (기본세율 + 20%) - 누진공제액 = 100,000,000원 × (35% + 20%) - 15,440,000원 = 39,560,000원
이러한 양도소득세가 중과되는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.
- 취득일에는 조정대상지역이었으나 양도일에는 비조정대상지역으로 변경되었다면 중과세율이 적용되지 않으나
- 취득일에는 비조정대상지역이었으나 양도일에는 조정대상지역으로 변경되었다면 중과세율이 적용된다는 의미입니다.
양도소득세 중과세율 제도는 2024. 5. 9. 까지 적용이 유예되었으나 최근 부동산 경기 침체 등의 이유로 정부에서는 시행령을 개정하여 2025. 5. 9. 까지 1년간 추가적으로 연장하였습니다. 중과유예를 적용받기 위해서는 기본세율에 세율이 가산되는 제도인 만큼 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 2025. 5. 9. 사이에 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날이 반드시 포함되어야만 합니다. 여기서 유의할 점은 2025. 5. 9. 까지 계약만을 마쳐서는 중과유예가 되지 않는다는 점입니다.
양도소득세 계산방법
2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제 양도차익)을 기준으로 하는 "양도소득세 실거래가 과세제도"가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래 가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부하여야 합니다. 부동산 양도소득세의 산출세액을 계산하는 방법은 다음의 4단계에 따라 계산하시면 됩니다.
- 양도차익 = 실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요경비
- 양도소득 금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
- 양도소득 과세표준 = 양도소득 금액 - 양도소득 기본공제
- 양도소득세 산출세액 = 양도소득 과세표준 × 양도소득세율
2-1: 기타 필요경비
필요경비란 부동산을 취득하거나 양도할 때 발생한 비용과 부동산의 가치를 증가시키는 데 사용하는 비용으로 다음의 그림과 같습니다.
2-2: 장기보유특별공제액
장기보유특별공제는 양도소득세를 줄여주는 대표적인 공제항목입니다. 이는 보유기간, 거주기간에 따라 다르게 적용되는데 일반적으로 보유기간과 거주기간이 길고 1세대 1주택일 경우에 공제율이 높습니다. 일반적인 경우에는 보유기간에 2%의 공제율을 적용하고 1세대 1주택인 경우에는 보유기간과 거주기간에 각각 4%의 공제율을 적용합니다.
1세대 1주택의 경우 양도소득세가 비과세 되나 이는 양도가액이 12억 원인 경우이므로 장기보유특별공제가 적용되는 경우는 12억 원 초과되는 가액에 대해 적용됩니다.
2-3: 양도소득세 간편계산기
지금까지 살펴본 양도소득세 계산방법은 복잡하고 어려운 것이 사실입니다. 일반인이 양도소득세를 계산해 내는 것이 그리 수월하지 않습니다. 그래서 국세청 홈택스에서는 양도소득세를 간편하게 계산해 볼 수 있는 모의계산 기능을 제공하고 있습니다.
- 먼저 국세청 홈택스 홈페이지 중단에 있는 "세무 업무별 서비스" 항목의 2번째 탭에 있는 "모의계산"을 클릭합니다.
- 모의계산의 첫 번째 항목인 "양도소득세 계산하기"를 클릭합니다.
- 양도소득세 미리계산(모의계산)에서 첫번째 항목인 "양도소득세 간편 계산(1개 부동산 양도)"의 계산하기를 클릭하여 양도소득세를 계산하시면 됩니다.
양도소득세 비교과세
지금까지 양도소득세 세율과 계산방법에 대해 말씀드렸습니다. 양도소득세 비교과세는 위 세 종류의 세율이 경합될 경우 어느 세율이 적용되고 어떠한 방법으로 양도소득세가 부과되는지 알려드리겠습니다.
3-1: 단일양도세율과 중과세율이 동시에 적용되는 경우
이와 같은 사례는 다주택자가 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 2년 미만으로 보유한 후 양도하는 경우에 2년 미만의 단일양도세율과 중과세율이 동시에 적용되는 경우입니다. 지금 다주택자 중과세율은 배제기간이기는 하나 2가지의 세율이 동시에 적용되는 것으로 가정할 경우 각각의 세율을 적용하여 산정된 산출세액 중 큰 금액을 적용합니다.
3-2: 동일 과세기간에 세율이 다른 둘 이상의 자산을 양도하는 경우
각 자산별 적용세율로 계산한 산출세액의 합계와 모든 자산의 양도소득 과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 산출세액 중 큰 금액으로 양도소득세를 부과합니다. 예를 들어 한 해 동안 보유기간이 2년이 되지 않은 A아파트와 보유기간이 2년이 넘는 다른 B아파트를 양도하는 경우를 가정해 보겠습니다.
- 먼저 단일 양도세율이 적용된 A아파트의 산출세액과 기본세율이 적용된 B아파트의 산출세액의 합계금액을 계산합니다.
- 두 번째로 A아파트의 과세표준과 B아파트의 과세표준을 더한 금액에 기본세율을 곱하여 산출세액을 계산합니다.
위 1번과 2번의 금액 중 큰 금액을 최종 양도소득세로 부과하게 됩니다.
